0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Содержание

Сдача в аренду квартиры по военной ипотеке

НачФин.info

  • » rel=»nofollow»> Печать
  • Электронная почта

Подробности Категория: Интересные статьи Опубликовано: 05 апреля 2017 Автор: SobKor Просмотров: 14221

Военные, проходящие службу в гарнизонах, расположенных на периферии, предпочитают тратить накопленные в рамках программы НИС денежные средства на приобретение квартир в больших городах. Но переезжают в новое жилье только спустя несколько лет. В течение этого периода времени жилплощадь, как правило, сдается внаем, что является нарушением условий договора о целевом использовании займа. Поэтому необходимо знать, как правильно сдавать квартиру, получая прибыль, но при этом не нарушать закона.

Прежде всего, необходимо тщательно изучить текст договора. Только немногие военные, принимающие участие в накопительной системе, знают, что если военнослужащий (заемщик) решит сдавать квартиру внаем, то он обязан сделать следующее: сообщить о своем намерении банк, Росвоенипотеку и получить разрешение.

Согласно действующего законодательства, гражданин вправе распоряжаться принадлежащей ему собственностью по личному усмотрению. Но если военным был подписан договор, содержащий информацию о необходимости получения разрешения, то он обязан это требование выполнить.

Разрешать военнослужащему, купившему квартиру, сдавать ее внаем или нет, будут решать представители банка. Чтобы получить разъясняющую информацию, под видом потенциального клиента были совершены звонки в несколько кредитных учреждений, работающих по программе военной ипотеки. Выяснилось следующее: разрешить сдавать квартиру в аренду военным заемщикам готовы только в ВТБ24.

Специалист ВТБ 24 пояснила, что для этого заемщику потребуется лично посетить отделение банка. Чтобы получить разрешение, военнослужащему необходимо заполнить заявление на банковском сайте. Затем нужно будет получить согласие от страховой компании. После этого оплатить комиссию – для Москвы и Санкт-Петербурга сумма равна 3 тысячам рублей, для других регионов России – 1,5 тысяч рублей. Отсканировать документы, включая договор аренды, и переслать в банк.

В других банках, работающих по программе военной ипотеки, в частности Связь-банке, «Россия» и «Открытие» сдача военнослужащим квартиры по договору аренды не предусмотрена вплоть до полного погашения ипотечного займа. Работник Связь-банка уточнил, что пока на квартире будет лежать обременение, сдавать ее запрещено.
На горячих линиях Сбербанка и Россельхозбанка какой-либо информации сообщить не смогли. За разъяснениями было рекомендовано обратиться непосредственно к кредитному инспектору, лично посетив любое отделение банка.

Разрешение, согласно подписанного документа, потребуется получить также и у Росвоенипотеки. Не стоит забывать, что Росвоенипотека, также как и банк, является залогодержателем приобретенного военнослужащим жилья. Чтобы получить разрешение в этом случае, военный должен написать письмо соответствующего содержания. Как заверил представитель ведомства, проблем с получение разрешения возникнуть не должно.

Законно ли получение военнослужащим дополнительного дохода таким способом? Да. Военнослужащие не имеют права заниматься коммерческой деятельностью. Но если сдача квартиры в наем не приносит регулярной прибыли, то такие действия приравниваются к некоммерческому способу получения дохода.

Здесь одна тонкость. При получении согласия от всех залогодержателей квартиры договор необходимо оформить на срок от трех до одиннадцати месяцев. Обязательна при этот уплата налога в размере 13% со всей полученной суммы.

При соблюдении данных формальностей проблем у военнослужащего возникнуть не должно.

Разбор: как сдать в аренду купленную по военной ипотеке квартиру?

Военнослужащие отдаленных гарнизонов при покупке жилья по накопительно-ипотечной системе (НИС) нередко выбирают квартиры в крупных городах и переезжают в них через несколько лет. Все это время жилплощадь сдают в аренду, нарушая условия договора целевого жилищного займа. Mil.Estate разобралось, как получить с купленной по военной ипотеке квартиры прибыль и не преступить закон.

Изучить договор ЦЖЗ

Немногие военнослужащие-участники НИС обращают внимание, что в договоре ЦЖЗ (целевого жилищного займа — ред.) есть строчка об условиях сдачи в аренду приобретенной квартиры: если заемщик планирует сдавать жилплощадь, он обязан уведомить банк и Росвоенипотеку, получить от них разрешение.

Сравнить условия банков

Разрешить военному сдавать жилье или нет — решение банка.

Чтобы получить информацию из первых рук, корреспондент Mil.Estate позвонил в несколько ведущих банков, работающих по военной ипотеке, под видом потенциального покупателя. Оказалось, что дать разрешение на сдачу жилья военным заемщикам готов лишь ВТБ24.

Специалист организации пояснила, что заемщику необходимо всего лишь обратиться в банк и получить разрешение на сдачу. Для этого военнослужащему-участнику НИС придется заполнить заявление на сайте ВТБ24, получить согласие страховой компании, предоставить договор аренды, оплатить комиссию и переслать сканы документов. Комиссия составит 3000 рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, 1500 рублей — для остальных регионов.

В Связь-Банке, банках «Россия» и «Открытие» возможность сдавать купленную квартиру в аренду до полного погашения ипотеки не предусмотрена. «Пока квартира будет находиться под обременением — вы не сможете ее сдавать», — добавил работник Связь-Банка.

На горячих линиях Сбербанка и Россельхозбанка информацию предоставить не смогли, порекомендовав лично обратиться к кредитному менеджеру в любом отделении банка.

Попросить разрешения у Росвоенипотеки

Разрешение придется получать и в военном ведомстве: ФГКУ «Росвоенипотека» наравне с банком является залогодержателем купленной участником НИС квартиры.

Для этого военнослужащему достаточно написать в Росвоенипотеку письмо. Проблем с получением разрешения, по словам специалиста ведомства, возникнуть не должно.

Чем грозит сдача квартиры в военной ипотеке?

Добрый вечер. Какие возможны последствия сдачи квартиры (найм), находящейся в военной ипотеке без согласования с банком, страховой и Росвоенипотекой?

Расторжением договора, если нет согласия залогодержателя на такую сделку. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Никаких последствий не будет, поскольку сдача квартиры не запрещена в данном случае. Квартиру нельзя продавать или иным образом отчуждать на основании ФЗ «О залоге» в силу того, что она находится в залоге у банка. А использовать квартиру любым способом, не запрещенным законом собственник имеет право, в том числе и сдавать жильцам.

Здравствуйте, вы являетесь собственником данного имущества. При этом, в соответствии с действующим законодательством вы можете извлекать из предмета залога доход, в том числе передавать его во временное владение и пользование третьим лицам, не получая при этом согласие залогодержателя. Таким образом, вы можете сдать квартиру внаем. Страховую это не касается, согласие банка закон не требует.

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

4. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

5. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Однако, данные ограничения могут быть прописаны в самом вашем договоре. Ознакомьтесь с ним внимательно. Если там ничего нет, то соответственно, каких либо ограничений не будет.

Военнослужащие спрашивают: можно ли сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Жизнь военных непостоянна, это касается и жилищных условий.

Может случиться так, что жилье получено, но необходимо уехать жить в другой регион в связи с работой.

Но что делать с квартирой, чтобы она не простаивала?

В данной статье мы рассмотрим, как можно сдавать квартиру военнослужащему, если она находится в собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Можно ли военнослужащему сдавать квартиру?

Нельзя дать точный сформулированный ответ, могут ли военнослужащие сдавать свое жилье.

На каждый случай находятся свои особенности, которым нужно следовать, чтобы не нарушать закон.

Чтобы разобраться, можно ли сдавать жилье в аренду, нужно понимать, каким образом военнослужащий владеет недвижимостью.

Если она в собственности

Есть мнение, что если офицер сдает свое жилье, это называется деятельностью предпринимателя. Закон (О воинской обязанности, статьи 10 и 27) строго запрещает вести военным предпринимательскую деятельность, в противном случае последствия будут плачевными.

Но это мнение неверное, ведь собственник имеет право распоряжаться своим жильем так, как ему хочется, то есть, закон не запрещает сдавать жилплощадь в аренду.

То есть, военнослужащий может сдавать квартиру, для этого даже не нужно оформлять ИП. Для законной сдачи необходимо заключить договор с арендатором и уплачивать налог в размере 13% от полученных денег.

По договору социального найма

Если это договор социального найма (ДСН), то ситуация складывается не так, как с жильем в собственности. В ЖК РФ статье 67 прописано то, что наниматель может сдавать жилую площадь в поднаем.

Но в статье 92 ЖК РФ указано, что таким образом не могут сдаваться жилые помещения, которые входят в число жилого фонда, предназначенного под специализированные цели (в данной ситуации это служебное жилье). То есть, сдавать квартиру можно, только если она является собственностью. Другой человек не может нанять данное жилье по доверенности или договору аренды.

Купленную по военной ипотеке

Итак, можно ли сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке? В последнее время популярно стало жилье, взятую по специальной программе жилищного кредитования. В таком случае квартиры в столице и Питере не пользуются популярностью, так как стоят очень дорого.

В итоге военнослужащий приобретает жилье в другом регионе, а когда уезжает на службу в вышеупомянутые города, квартира остается пустой. Хорошим решение здесь могла бы быть сдача в аренду, как дополнительный доход.

Озаботиться этим нужно еще до получения ипотеки. Необходимо поинтересоваться у банка, оформляющего кредит на будущую покупку недвижимости, возможно ли сдавать квартиру в аренду. Если банк не против такого решения дел, можно сдавать квартиру в аренду без проблем. Если банк не предоставляет право сдачи в аренду, стоит подыскать другой банк.

В случае с уже заключенным договором на ипотеку, нужно внимательно изучить договор — там должно быть указано, можно ли сдавать жилье в аренду. Если можно — опять же, без проблем его можно сдавать. Большая часть банков не слишком озабочена тем, сдается квартира или нет, потому, вероятнее всего, в договоре можно найти запись о том, что жилая площадь может сдаваться в аренду.

Что касается страховки имущества, то здесь желательно также договориться со страховой компанией об аренде заранее.

Если договор страховки уже есть и нюансы аренды не оговорены, при страховом случае могут быть проблемы — ее не получится получить даже через судебное разбирательство.

Так как имущество находится в залоге не только у банка, но и у государства, нужно получить и его разрешение. Для этого нужно обратиться к чиновникам. Если сдавать квартиру без разрешения от государства или банка, банк может проверить собственность под залогом и придется погасить кредит раньше срока, так как нарушены кредитные условия.

При каких условиях осуществимо?

Как уже сказано выше, при определенных условиях квартира офицеров сдаваться может. В противном случае это может наказываться.

    Итак, для начала нужно определить, на каком основании военнослужащий владеет жильем. Исходя из этого становится понятно, можно ли сдавать квартиру в аренду.

  • Жилье в собственности — можно.
  • По ДСН — нельзя.
  • Жилье в ипотеке — можно, если есть разрешение от банка и государства.
  • Если это жилье в ипотеке и еще нет разрешения от банка и государства – необходимо их получить.
  • После того, как получены все разрешения, можно сдавать жилую площадь в аренду. Делается все как обычно: с арендатором необходимо подписать договор найма и выплачивать 13% налога ежегодно.
  • Как предоставить в аренду жилье?

    Большей популярностью пользуются 2-ух и 3-ех комнатные квартиры, в которых будут проживать 2-3 военнослужащих.

    Большая особенность здесь заключена в оформлении договора. Они бывают двух типов:

    • договор оформляется на одно человека, того, кто считается старшим среди остальных. Имена других проживающих просто прописываются в договоре, но оплата берется с каждого по равной доле, сложенных вместе.
    • Несколько договоров — по числу комнат в жилье, как будто каждый снимает жилье отдельно, но от одного хозяина. Стоимость жилья также поровну делится на всех и оплачивается в сумме арендодателю.

    Чтобы сдать квартиру военным, нужно:

    1. сделать копии бумаг, подтверждающих то, что сдаваемое жилье находится в собственности.
    2. Подписать договор, который выдается военным в части. В нем минимум информации: нужно заполнить цену, имена и паспортные данные. Другую информацию в него вписывать нельзя. Заполнять его нужно без ошибок, так как данный документ у арендаторов только один, запасного нет.

    По этой причине можно предложить им подписать еще один обычный договор, в котором прописываются все нюансы аренды жилья, чтобы можно было построить адекватные отношения между нанимателями и наймодателем.
    Копии документов на собственность и договор от части в обоих экземплярах идут на проверку в воинскую часть, после получения печати один экземпляр возвращается арендодателю.

    На всякий случай можно взять залог – так точно можно убедиться в том, что военные вернутся. Теперь можно заселить военных.

    Военнослужащим быть выгодно и почетно, но в то же время на данное лицо накладывается множество запретов и обязательств. Их важно учитывать при аренде и сдаче жилья, чтобы избежать проблем с государством. Нужно внимательно читать все документы и думать об аренде заранее, тогда решить проблемы будет гораздо проще.

    Можно ли военнослужащему сдавать квартиру в наем

    Есть два мнения на этот счет и они прямо противоположные.

    Позиция 1. Сдача жилья в аренду не относится к предпринимательской деятельности, а потому допустима для военнослужащего

    В соответствии с п.1 ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

    Упомянутый в определении закон — это Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

    В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества (в том числе жилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику. При этом закон не связывает статус арендодателя – физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому военнослужащий может быть арендодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем.

    Деятельность военнослужащего по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений не является предпринимательской в соответствии с письмом Министерства Российской Федерации по налогам и сборам (актуальный правопреемник – Федеральная налоговая служба) от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» где указано, что арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13%, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества.

    Таким образом, деятельность по предоставлению жилья в аренду не подлежит обязательной государственной регистрации и не является для военнослужащего предпринимательской.

    Позиция 2. Сдача жилья в аренду за плату относится к запрещенной для военнослужащего иной оплачиваемой деятельности

    Весной 2018 года на официальном сайте Главной военной прокуратуры было размещено разъяснение, согласно которому возмездная сдача военнослужащим жилого помещения в наем запрещена для военнослужащего, поскольку относится к иной оплачиваемой деятельности. Нарушение запрета может являться основанием для увольнения с военной службы.

    Было разъяснено, что военнослужащий праве передавать принадлежащее ему жилое помещение в пользование третьих лиц безвозмездно.

    Практика применения такого подхода и принятия мер в отношении конкретных военнослужащих нам не известна. Не удалось найти и судебную практику.

    Необходимо отметить, что в декабре 2018 года мы не нашли на сайте Главной военной прокуратуры уже и саму статью с позицией надзорного органа. Возможно, она была удалена.

    Мы сделали запрос в Главную военную прокуратуру и получили ответ от 06.02.2019 N 2/5-45/19, в котором выражена следующая позиция надзорного органа:


    Распоряжение военнослужащим принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду предпринимательской деятельностью не является.
    Вместе с тем, совершение такой сделки следует отнести к иной оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 ФЗ «О статусе военнослужащих».

    Источники:

    http://nachfin.info/interesnye-stati/1967-kak-voennomu-sdat-v-arendu-kvartiru-priobretennuyu-v-ramkakh-voennoj-ipoteki
    http://mil.estate/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0/2017/251920/
    http://www.9111.ru/questions/14169680/
    http://zhivemvrossii.com/kvartira/arenda/voennym.html
    http://mlds.ru/wiki/%D0%9C%D0%BE%D0%B6%D0%BD%D0%BE%20%D0%BB%D0%B8%20%D0%B2%D0%BE%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D0%BB%D1%83%D0%B6%D0%B0%D1%89%D0%B5%D0%BC%D1%83%20%D1%81%D0%B4%D0%B0%D0%B2%D0%B0%D1%82%D1%8C%20%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83%20%D0%B2%20%D0%BD%D0%B0%D0%B5%D0%BC/

    Читать еще:  Расписка первоначальный взнос образец
    Ссылка на основную публикацию
    Статьи c упоминанием слов:
    Adblock
    detector