3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры с перепланировкой по ипотеке

Содержание

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку разрешена законодательством, поэтому банк не имеет права отказать в заключении договора. Однако при выявлении переустройства жилплощади, не оформленного в соответствии с установленными нормами, в правоустанавливающий сертификат внесут запись о наличии обременения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

8 800 350-31-82 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой

Вопрос о приобретении модифицированных объектов актуален для многих граждан. Купить квартиру с перепланировкой в ипотеку можно вне зависимости от узаконенности выполненных изменений. Согласованием осуществленных работ понадобится заниматься новому собственнику по всем правилам в госорганах. Однако одобрит кредит не каждый банк. До недавнего времени без регистрации даже незначительных перемен, таких как арки (вместо дверей) или шкафы встроенного типа, запросы на жилищные ссуды отклонялись.

Внутренний регламент Сберегательного банка и САИЖК направлен на следование установленным правилам, хотя законы и поменялись. Разрешение на прием в залог квартир, когда перепланировка не узаконена, стало применяться 3 года назад. Такая инициатива была выдвинута частными кредитными организациями. При выполнении определенных условий, оформить заем на покупку недвижимости такого типа готовы:

  1. Райффайзенбанк.
  2. ВТБ24.
  3. Абсолют банк.
  4. Юникредит банк.
  5. Росбанк.

Зачастую заемщика обязывают узаконить перепланировку, а также предъявить соответствующие документы в условленный срок. Период варьируется от полугода до 12 месяцев, о чем указывается в тексте кредитного договора. При игнорировании этого пункта банк вправе требовать досрочно погасить ссуду, а при возникновении страховых случаев запрос в компенсационной выплате будет отклонен.

Неоформленная перепланировка не меняет ставку по ипотеке. Критерии будут аналогичными тем, что установлены для обычного имущественного объекта. Это повлияет на стоимость квартиры на рынке, поскольку переустройство считается недостатком, и цена на жилплощадь значительно снижается.

Покупатель имеет все полномочия на получение скидки, так как на согласование выполненных преобразований во всех соответствующих инстанциях требует дополнительных расходов. По этой причине цена снижается в зависимости от расчета затрат на оформление.

Опасность начисления штрафа или проверка инспекции не останавливают владельцев квартир, решивших изменить план жилья. Многие собственники сначала переустраивают объект, а задумываются об оформлении нового проекта только при необходимости продажи недвижимости. Ранее покупка такого типа имущества допускалась только за собственные средства покупателя, поэтому желающих приобрести его почти не было.

Когда политика ряда банков поменялась, даже при продаже квартир собственники перестали узаконивать перепланировку. Но это не означает, что ипотека выдается на каждый объект.

Примером служат преобразования радикального характера, к которым относятся оборудование сауны или снос всех внутренних перегородок. Если переустройство входит в список запрещенных изменений, то ни одна кредитная компания не возьмет в залог по кредитному договору подобные квартиры.

Если перепланировка законная

Часто владельцы недвижимых объектов решают что-либо переделать в плане квартиры. Это легко объяснить широкой доступностью выполнения таких работ. Достаточно просто найти специалистов по строительству и ремонту для качественного и оперативного выполнения. Немногие собственники задумываются, что итоги произведенных изменений надлежит зафиксировать в документации на жилье. Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что модификации допустимо узаконить.

Продать объект имущества допускается при условии исправления покупателем за его счет и узаконивания перепланировки в течение полугода со дня подписания договора о реализации. Если приобретателя не оповестили нужным образом о наличии перепланировки, это веская причина для расторжения соглашения в одностороннем порядке.

Процедура согласования переустройства предполагает сбор ряда документации, который нужно отнести в жилищную инспекцию:

  • измененный проект квартиры (заказывается план в БТИ);
  • ксерокопия страниц из паспорта собственника объекта;
  • кадастровый паспорт;
  • заявление;
  • согласие остальных владельцев (в письменной форме);

Если перепланировка незаконная

Узаконивание планировки не всегда возможно. Так происходит в случае снесения несущих стеновых конструкций, модификации конструктивных особенностей квартиры или перемещении санузла в другую часть объекта. Оформление задним числом тоже исключено. К перепланировке не относится смена радиаторов отопления на приборы большего объема, поскольку это не требует фиксации в документах.

По нормам жилищного кодекса выполнять какие-либо виды изменений стоит только при получении разрешения владельцем недвижимости всех сопроводительных документов. После проведения работ согласовывается визит специальной комиссии. На основании осмотра выдается заключение, что работы исполнены с учетом согласованного плана.

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой

Коммерческие банки готовы выдать ипотеку на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Будет дан определенный срок, в течение которого нужно будет обратиться в БТИ для получения новых документов.

Самовольная перепланировка помещений – незаконная деятельность, если произведенный действия на согласованы с надзорными органами. В дальнейшем такие квартиры становятся настоящей проблемой. Особенно если планируется продать объект.

Несколько лет назад у покупателей, использующих ипотеку, не было возможности приобретать жилье даже с незначительными изменениями. Сегодня банки, функционирующие при поддержке государства, тоже не всегда готовы выдать средства.

Можно ли взять ипотеку с неузаконенной перепланировкой

Сегодня, в борьбе за своего клиента, стали появляться коммерческие банки, готовые выдать средства на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой. Главное требование – новый владелец должен в срок до года (этот период у всех учреждений разный) узаконить перепланировку и предоставить об этом документы в банк. Финансовые учреждения настаивают на соблюдении сроков, поскольку объект при ипотеке выступает в качестве залога.

Если нарушить требование, то есть риск столкнуться с последствиями:

  • Финансовое учреждение имеет право провести проверку. Если условие не выполнено, то придется досрочно оплатить кредит.
  • При наступлении страхового случая страховщики могут отказать в выплатах.
  • Кредитная организация может наложить штраф.
  • В редких случаях через суд квартира отходит банку, поскольку является залогом.

Это обстоятельство никак не сказывается на процентной ставке, но заемщик может сэкономить, поскольку недвижимость с перепланировкой продается всегда по сниженным ценам. Покупатель может потребовать и дополнительную скидку, соразмерную сумме, временным затратам на согласование преобразований во всех государственных органах.

Как узаконить перепланировку в квартире, купленной через ипотеку?

Сделать это можно, пригласив техника. Он производит независимую оценку, которая позволяет установить, какие именно скрытые и явные работы были произведены. Если перепланировка сделана в допустимых местах, проблем с оформлением документов не возникнет. Если же затронуты несущие стены, был перенос кухни или санузла, могут возникнуть проблемы. Техник поставит красные линии в БТИ. Это может стать причиной того, что никаких сделок с таким объектом совершено не может быть.

В случае продажи в свидетельстве будет указано: «Несанкционированная перепланировка», что станет пожизненным обременением. Самыми серьезными нарушениями являются:

  • снос стен;
  • изменение границ санузлов;
  • корректировка параметров квартиры за счет создания пристроек;
  • разрушение вентиляции;
  • перенос водопровода и канализации.

Если вы решили купить в ипотеку квартиру, где были проведены такие работы, лучше отказаться от сделки. Кроме указанных, нарушением может считаться объединение комнаты и кухни, если для приготовления применяется газовая плита. Перепланировка не должна затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям. Кроме этого, под запретом установка батареи и системы теплого пола на балконе или лоджии. Если в процессе ремонтных работ никакие правила не были нарушены, жилье остается безопасным, не нарушает конструктивные особенности всего дома, в БТИ примут заявление и сделают законной перепланировку. Вам останется:

  • получить в руки новые документы на квартиру;
  • обратиться в архитектурный отдел администрации;
  • предоставить документы в банк.

На что обратить внимание при выборе квартиры с перепланировкой?

Если вы берете ипотеку, банк с большей долей вероятности согласиться оформить договор при наличии простой перепланировки. Она включает перестановку сантехники, передвижение газовой плиты или батарей, разбор не несущих перегородок. В этом случае согласование происходит по эскизу, занимает не больше 4 месяцев в БТИ.

Читать еще:  Прописать мать к ребенку без согласия собственника

При сложной перепланировке потребуется около 6 месяцев. При этом придется много времени потратить на организацию проведения проверки различными службами. Учитывайте это: если в ипотечном договоре прописано, что узаконить работы нужно в срок до 6 месяцев, вы можете просто не успеть это сделать.

В заключение отметим: ответственность за несогласованную перепланировку лежит на том, кто является собственником в настоящее время. Поэтому перед покупкой квартиры изучите кадастровый паспорт и план квартиры, получите консультацию у агента по недвижимости или юриста. В некоторых случаях легче найти новую квартиру, отвечающую вашим требованиям, чем заниматься решением вопроса, связанного со сложной перепланировкой.

Узнаем, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Бытует мнение, что делать перепланировку в ипотечной квартире официально запрещено. На самом деле, если сделать всё по правилам и согласовать все действия с банком, можно осуществить данную процедуру, получив официальное разрешение.

При этом всегда следует помнить, что фактическим собственником ипотечной недвижимости является, прежде всего, банковское учреждение до момента погашения ипотечного займа. Именно поэтому любые изменения, проводимые в квартире, необходимо документально согласовать с финансовой компанией.

Государством запрещается самостоятельно проводить процедуру глобальных ремонтных работ, поскольку в некоторых случаях это может нарушать права других жильцов, а также угрожать жизни и здоровью при неправильном соблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка наказывается штрафом в случае, если процедура произведена в квартире, принадлежащей банку.

В данной статье речь пойдет о том, как правильно оформить процедуру регистрации перепланировки и какие шаги необходимо осуществить для согласования данной процедуры с финансовой организацией.

Виды перепланировок

Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

  1. Перепланировка, требующая обязательного согласования. Перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в других местах квартиры.
  2. Разборка общих межкомнатных перегородок, а также создание новых. Полное объединение отдельных помещений, а также их разъединение с целью качественного изменения их назначения.
  3. Общее расширение собственной жилой площади за счет дополнительных помещений.
  4. Устройство и общее переоборудование стандартных тамбуров.

Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.

Кроме того для ипотечной недвижимости действует обязательное правило предварительного согласования всех осуществляемых действий с финансовым учреждением, в залоге которого находится квартира.

Что говорит ипотечный договор?

Любое банковское учреждение самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в конфигурацию находящегося в залоге жилищного имущества. При этом некоторые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик имеет право проводить процедуру перепланировки только после погашения ипотеки и снятия залогового обременения.

Чаще всего банковские организации разрешают производить следующие действия с ипотечной недвижимостью:

  1. Проведение косметического ремонта;
  2. Установка душевой кабинки вместо стандартной ванны;
  3. Замена дверных конструкций без предварительной корректировки проема;
  4. Замена покрытия пола.

При осуществлении любых ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который внесены соответствующие пункты по перепланировке. Ипотечный договор полностью регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.

Изучаем договор с банком

Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора. Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:

  1. с момента заключения сделки с банком должно пройти не менее одного года;
  2. если в договоре не содержится запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки. Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения. Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.

Как сделать перепланировку?

Пошаговый план осуществления перепланировки включает в себя следующие действия:

  1. Тщательное изучение банковского договора ипотечного кредитования;
  2. Получение официально заверенного заключения БТИ. В документации должно быть подтверждено соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам ведения строительных работ.
  3. Необходимо отправить в банковское учреждение официальное заявление, в котором будет приложена копия заключения, полученного от БТИ.
  4. Получение официального разрешения банка на проведение ремонтных работ определённого вида.
  5. Проведение монтажных и строительных работ в жилищном помещении.
  6. По итогам всех производимых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его

Далее необходимо сделать копию всех документов, подтверждающих факт законной перепланировки и предоставить его в банк.

Как узаконить перепланировку?

Существует определенный порядок, по которому следует оформлять специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который самостоятельно может устанавливать сроки осуществления перепланировки и получения новой документации по квартире.

Общая процедура оформления законной перепланировки составляет до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать данное действие с банком. Для оформления процедуры понадобится документация по квартире — стандартная копия договора по ипотечному кредитованию, общий план дома, а также проект.Грамотно составленный пакет документов позволяет произвести процедуру по всем правилам и в максимально короткие сроки.

Согласование

Прежде чем совершать такую глобальную ремонтную процедуру, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать данное решение с банком, в котором была взята ипотека. При этом всю документацию важно оформить согласно законодательству — только такая планировка может считаться официально узаконенной и может быть подтверждена документально.

С банком

В ипотечной квартире перепланировка может производиться только после согласования с жилищной инспекцией, а также с банком, который является фактическим владельцем квартиры до окончания ипотечной выплаты. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовать с банковской организацией.

Со страховой компанией

Компания, которая является страховщиком жилищного объекта по ипотечному кредитованию, также должна быть уведомлена о возможном осуществлении перепланировки в квартире. Всё дело в том, что первоначальные данные о площади страхового объекта детально внесены в договор — перепланировка предполагает, как правило, изменения в общей площади квартиры, поэтому данный параметр обязательно должен быть подтвержден документально. В договор страхования могут быть внесены соответствующие поправки по изменению параметров застрахованного помещения.

Сроки и цена согласования

Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени. При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения. Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.

Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб. При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб. Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

Возможные причины отказа в согласовании

Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих стандартные строительные нормы. Существует ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:

  1. Если перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций жилого помещения;
  2. Если ремонтные работы создадут угрозы для жизни людей;
  3. При осуществлении перепланировки на нижних этажах квартиры, располагаемой в панельном доме;
  4. В случае, если общее проектное решение плана составлено некомпетентным специалистом, не прошедшим аккредитацию.

Всё это является весомыми причинами отказа в осуществлении ремонтных работ в квартире, являющейся залоговым имуществом банка.

Составление плана

Прежде чем затеять процедуру перепланировки, необходимо точно знать, как будет выглядеть квартира по окончанию процедуры. В итоге составляется детальный проект, который заранее согласуется и проверяется специальными организациями. Для составления подробного плана необходимо запросить в БТИ первоначальный план квартиры и на основании данного документа составить новый проект предполагаемых строительных изменений.

Обращение в Жилинспекцию

После того, как банковская организация одобрит процедуру перепланировки в квартире, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование. Важно заранее подготовить пакет документов, включающий в себя общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав владения недвижимостью. Дополнительно необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.Стоит отметить, что начало строительных работ может производиться только после согласования с жилинспекцией. Уже после этого заемщик вправе обратиться повторно в БТИ для того, чтобы отметить все существующие изменения документально.

Порядок действий

Стандартная процедура проведение законной перепланировки включает в себя несколько этапов:

  1. Детальное составление проекта процедуры ремонтных работ;
  2. Получение официального согласия от банковской организации;
  3. Составление специального заявления и подачи его в жилищную инспекцию;
  4. Получение законного разрешения и начало комплексных строительных работ;
  5. Оформление новой документации по плану квартиры и подтверждение ее в БТИ и кадастровой палате.
Читать еще:  Получение квартиры по очереди в московской области

Общая перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок. Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации. Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

Недопустимые перепланировки

Существует ремонтные виды работ, которые являются недопустимыми при перепланировке. Именно поэтому банк внимательно относится к изучению будущего плана строительных изменений в квартире, подключая к этому специальные контролирующие организации. К примеру, к запрещенным строительным работам относится остекление лоджий, на которых находятся пожарные выходы и лестницы. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счёт специальных выносных конструкций. Не рекомендуется объединять кухню, на которой расположена газовая система жилой комнаты в единое помещение. Снос несущей конструкции также не допускается при проведении ремонтных работ.

Последствия от несогласованных действий

Перепланировка, которая не была согласована официально, является незаконной — за проведение подобных ремонтных работ полагается значительная сумма штрафа. Кроме того перепланировка в ипотечной недвижимости может привести к конфликтной ситуации с банком в случае, если не было получено предварительное согласование. Последствия подобных ремонтных работ должны быть устранены в установленное время — в случае возникновения конфликтной ситуации заемщику придется полностью восстанавливать первоначальное состояние квартиры и нести определенные финансовые затраты. Также ипотечное соглашение может быть изменено, поскольку данная перепланировка может нанести существенный вред имуществу, находящемуся в залоге у банка.

Ипотека и перепланировка

Как банки относятся к неузаконенной перепланировке квартиры? Можно ли получить ипотечный кредит, если в квартире перепланировка?

Видео

Ипотека и перепланировка. Как банки относятся к перепланировке.

  • Как банки относятся к квартирам с перепланировкой?
  • Можно ли получить ипотеку, если в квартире перепланировка?
  • Как купить квартиру с перепланировкой в кредит?
  • Неузаконенная перепланировка: нужно ли ее узаконить, чтобы банк выдал кредит?
  • Все ли банки одинаково относятся к перепланировкам в квартирах?

Ипотека и перепланировка в квартире

Ипотека и перепланировка в квартире

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Дмитрий Овсянников: Здравствуйте, с вами ipotek.ru и я, Дмитрий Овсянников. и сегодня мы будем говорить о перепланировке, ну и об ипотечном кредитовании. Разрешают ли перепланировку банки, допускают ли, чтобы у них в залоге оказалась квартира с перепланировкой. И моим собеседником будет Екатерина Праслова, эксперт компании «ИПОТЕК. РУ». Здравствуйте, Екатерина.

Екатерина Праслова: Здравствуйте, Дмитрий.

Дмитрий Овсянников: Екатерина, так как банки относятся к перепланировке? Разрешают ли они перепланировку в закладываемой квартире?

Екатерина Праслова: Когда банк выдает ипотечный кредит, он рискует своими средствами. Поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается. Если перепланировка в квартире узаконена, то проблем с этим возникнуть не должно.

Дмитрий Овсянников: А если не узаконена?

Екатерина Праслова: Зависит от банка и знают ли в БТИ о перепланировке, есть ли на поэтажном плане БТИ «красные линии».

Дмитрий Овсянников: Может ли банк одобрить квартиру с перепланировкой, если продавцы не узаконили такую перепланировку.

Екатерина Праслова: Позиций банка относительно неузаконенных перепланировок достаточно много. Есть банки, которые дают отказ при любой неузаконенной перепланировке. В других банках нельзя одобрить неузаконенную перепланировку, за исключением случаев, когда перепланировка в виде остекления балконов или лоджий или сноса встроенных шкафов. Есть банки, которые спокойно относятся к перепланировке, но только если в БТИ о ней неизвестно и нет «красных линий».

Дмитрий Овсянников: Екатерина, а что такое «красные линии»?

Екатерина Праслова: Помещения на поэтажном плане БТИ нарисованы черными линиями, а все несогласованные изменения отображаются краным цветом. Раньше когда поэтажные планы рисовались вручную все несогласованные перепланировки отмечались красным карандашом. Сейчас конечно карандашом «красные линии» БТИ не рисует, но на компьютерах все несогласованные изменения традиционно отображаются красным цветом.

Дмитрий Овсянников: Тое сть получается, что нельзя, но сделано это отмечается красным, а все остальное черным. Я правильно понимаю?

Екатерина Праслова: Да, все правильно.

Дмитрий Овсянников: Так допускают ли банки квартиры с неузаконенной перепланировкой или не разрешают такую сделку, говорят ищете другую квартиру?

Екатерина Праслова: Есть банки, готовые принять в залог квартиру, даже если есть «красные линии», но заемщик дает нотариальное обязательство узаконить такие перепланировки или привести квартиру в первоначальное состояние.

Дмитрий Овсянников: Екатерина какие виды перепланировок однозначно нельзя узаконить?

Екатерина Праслова: Однозначно нельзя узаконить такие виды перепланировки если снесена фасадная часть дома и стеной квартиры становится остекление лоджии. Есл санузел стал больше своих прежних размеров. Если радиаторы отопления вынесены на ложию. Если в квартире газовая плита и между жилой комнатой и кухней нет перегородки с плотно закрывющейся дверью. Это объясняется тем, что газ из кухни не должен поступать в жилые помещения. То есть если у вас электрическая поита, то перегородки может и не быть.

Дмитрий Овсянников: И перепланировка возможна, если у вас электрическая плита? То есть получается зависит от плиты?

Екатерина Праслова: Перепланировка зависит от плиты, газовая она или электрическая.

Дмитрий Овсянников: То есть с газовой перепланировка не допускается, если допустим снесена между комнатой и кухней стена, а с электрической делайте пожалуйста?

Екатерина Праслова: Да, это так. Исключение может составлять, если это однокомнатная квартира. Так если вы сносите перегородку между кухней и жилой комнатой, то жилая комната перестает быть таковой, а по законодательству в квартире должно быть хотя бы одно жилое помещение.

Дмитрий Овсянников: Катерина, а как банк узнает, что в квартире неузаконенная перепланировка?

Екатерина Праслова: Заемщик, обращаясь в банк за кредитом, собирает полный пакет по квартире. Кроме правоустанавливающих документов и различных выписок и справок он также предоставляет отчет об оценке квартиры, который составляет оценочная компания. Оценщик, выезжая по адресу квартиры, сравнивает то, что он видит на самом деле с тем, что отражено на плане БТИ. И если в квартире есть перепланировки оценщик должен указать об этом в своем отчете, из которого банк и видит перепланировку.

Дмитрий Овсянников: То есть если, допустим, оценщик ничего не указал, банк о перепланировке может и не узнать?

Екатерина Праслова: Может и не узнать.

Дмитрий Овсянников: А перепланировки не должно быть в покупаемой квартире или в имеющейся? Допустим, человек берет кредит под залог имеющейся квартиры. Нужно ему говорить, что в той квартире , которую он приобретает есть неузаконенная перепланировка?

Екатерина Праслова: Перепланировки не должно быть в той квартире, которая идет в залог банка.

Дмитрий Овсянников: То есть если я закладываю свою квартир, перепланировки не должно быть в ней? А ту, что я покупаю, это уже банк не волнует?

Екатерина Праслова: Это банк не интересует, так как она не является предметом залога.

Дмитрий Овсянников: То есть получается, если приобретается квартира с перепланировкой, можно взять кредит под залог своей квартиры, где перепланировки нет и уже на эти деньги купить другую квартиру? Я правильно понимаю?

Екатерина Праслова: Да, все так.

Дмитрий Овсянников: А как тогда быть заемщику, который хочет приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой? Ну вот понравилась она ему.

Екатерина Праслова: Нужно понимать, как к перепланировке относится банк-кредитор. Ну а если банк отказывается рассматривать такую квартиру, есть два варианта: или искать другую квартиру и желательно без перепланировки, или закладывать другую недвижимость, если конечно таковая имеется.

Дмитрий Овсянников: Спасибо, Екатерина. С вами был проект ipotek.ru, об ипотеке по-русски, и я Дмитрий Овсянников. Моим собеседником была Екатерина Праслова и мы говорили о перепланировках и об отношении банков к неузаконенным перепланировкам. До свидания.

Екатерина Праслова: До свидания.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: можно ли оформить сделку без разрешения в 2020 году

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Как выявить, что имеется перепланировка

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Читать еще:  Расширение жилплощади многодетным семьям

Виды разрешенной перепланировки

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

  • демонтирована встроенная мебель;
  • перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
  • остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
  • в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Что категорически нельзя менять

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

  • ухудшают условия проживания других жильцов дома;
  • превращают помещение в непригодное для жилья;
  • нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

Способы продажи с перепланировкой

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

За наличные

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

По ипотеке

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев. Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить. Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Как легализовать перепланировку

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

До выполнения работ

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации. Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией. Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

После выполнения работ

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ. Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК. Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

  • заявление;
  • план квартиры;
  • нотариально заверенные копии документов на жилье;
  • согласие остальных совершеннолетних жильцов;
  • техпаспорт из БТИ;
  • разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

  • паспорт;
  • документы на квартиру;
  • договор о заключенной торговой сделке;
  • квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
  • акт о приеме-передаче жилплощади.

Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию. Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома. В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

Риски незаконной перепланировки для покупателя

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Санкции за незаконную перепланировку

Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.

Если последствия неузаконенного перепланирования помещения более серьезные, нанесен ущерб имуществу или здоровью других лиц, штраф составляет 5 тыс. руб . Кроме того, владельца обяжут привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Расходы по восстановлению могут оказаться значительными.

Если после неузаконенной планировки серьезно пострадали другие лица, доказан предумышленный характер действий владельца, ему придется выплачивать компенсацию. Если собственник отказывается узаконить переделку, его могут выселить, квартиру продать с аукциона (ст. 29 ЖК).

Неузаконенная перепланировка относится к противоправным действиям и влечет юридические последствия для владельца. Накладывается запрет на операции с недвижимостью, квартиру невозможно продать, никакую другую сделку не удастся оформить. Это убеждает и заставляет понять, нужно ли узаконивать перепланировку собственной квартиры при продаже.

Продать недвижимость с неузаконенной планировкой можно. Риски, которые существуют при заключении сделки, касаются больше покупателя – теперь на него возлагаются все обязательства по легализации переустройства, иначе не сможет полноценно распоряжаться собственностью.

Если у вас остались вопросы, то можете задать их в комментариях или на бесплатной консультации с юристом. Запись на нашем сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Источники:

http://sdelka.guru/pereplanirovka/kvartira-s-pereplanirovkoj-v-ipoteku.html
http://zen.yandex.ru/media/id/5a65b792c5feafb27c4c5d21/5a98b0a6799d9dbfb510df4f
http://www.sravni.ru/ipoteka/info/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/
http://www.ipotek.ru/ipoteka-i-pereplanirovka.php
http://ipotekaved.ru/problemy/mozhno-li-prodat-kvartiry-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoj.html

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector
×
×
×
×