Покупка квартиры организацией у физического лица

Анализируя рынок продаж новостроек г. Владимира и обращения граждан во Владимирскую областную общественную организацию «Правосфера» в рамках программы «Долевое строительство без риска!», наши специалисты пришли к выводу, что участились случаи продажи квартир в новых домах от имени физических лиц. Чаще всего это перекупщики, которые покупают квартиры на стадии фундамента и позже, когда дом введен в эксплуатацию, квартиры сданы участнику долевого строительства – стоимость этих квартир возрастает. Мы не будем говорить в этой статье о налоговых рисках таких перекупщиков, это тема другого разговора. Мы поговорим о рисках для покупателей таких квартир.

Какие могут быть риски при покупке квартиры у физического лица? На что стоит обратить внимание покупателя?

– Риск признания сделки недействительной в рамках процедуры банкротства физического лица, индивидуального предпринимателя.

– Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.

– Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость у других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.

– Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы

– Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.

Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?

– Право было зарегистрировано незаконно, а значит, может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо изучить историю предыдущей сделки, то есть право устанавливающие и право подтверждающие документы. Получить информацию из Россреестра.

– Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать ответственность продавцов по этому обстоятельству.

– Совместно нажитое имущество супругов продано без согласия другого.

– Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям

– Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному.

– Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании.

Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав.

– Во-первых, купить квартиру можно, только если права на нее ранее зарегистрированы.

– Все остальное — это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК. Поэтому вы берете на себя все риски, связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.

– Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.

– Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.

Какие же риски нужно исключить при «покупке» по переуступке:

– необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака

– оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского (семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.

– Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному

Отдельное внимание стоит обратить на фактическую стоимость приобретаемого недвижимого имущества и на цену, указанную в договоре. Как правило, перекупщики, чтобы минимизировать налоговую нагрузку, занижают стоимость договора. В таком случае, если сделка будет признана недействительной, покупателю будет возвращена только та сумма, которая указана в договоре. Доказать, что фактически была уплачена большая сумма именно по этому договору, будет проблематично и затратно.

Стоит также отметить, что сделка купли-продажи между физическими лицами не подпадает под действие Закона о защите прав потребителей. Что в свою очередь значительно удорожает судебную защиту прав покупателя.

В этой статье мы привели наиболее распространенные риски при покупке недвижимости у физических лиц. Покупка недвижимости – это ответственная и сложная с точки зрения права процедура. Только специалист сможет увидеть детали, которые позволят избежать нежелательных последствий.

В нашей организации в рамках программы «Долевое строительство – без риска!» любой гражданин, планирующий покупку жилья для личных и семейных целей, может получить бесплатную консультацию квалифицированного юриста.

Записаться на прием можно по тел.: 8/4922/ 46-64-70

Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

квартира приобретается у физ. лица;
квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

Особенности покупки

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности. Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет. Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

Формирование всех условий будущего соглашения.
Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
Расчет по сделке.
Подписание акта приема-передачи.

Документы

Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:

Копия устава.
Выписка из ЕГРЮЛ.
Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.

Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:

Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
Выписку из реестра об отсутствии обременений.
Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
Доверенность на представление интересов.

Документы подаются в МФЦ или в региональное отделение Росреестра для регистрации. По итогам процедуры юр. лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилплощади

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Читать еще: Согласие несовершеннолетнего на прописку

Минусы

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Налоги

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к. воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Организация приобретает квартиру у физического лица для перепродажи. Договорная стоимость квартиры (900 000 руб.) в порядке предварительной оплаты перечислена физическому лицу в сентябре. В том же месяце квартира передана организации, уплачены государстве

Квартира, согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (Гражданский кодекс Статья 130), является объектом недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости, его возникновение, переход и прекращение, сделки с ними подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 (Гражданский кодекс Статья 131), п. 1 ст. 164 (Гражданский кодекс Статья 164), п. 1 ст. 551 (Гражданский кодекс Статья 551), п. 2 ст. 558 ГК РФ (Гражданский кодекс Статья 558)). Право собственности на недвижимое имущество переходит к его покупателю после государственной регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ (Гражданский кодекс Статья 223)).

С даты получения квартиры (даты подписания акта приемки-передачи имущества) до даты государственной регистрации права собственности на нее организация может учитывать договорную стоимость квартиры на забалансовом счете 002 “Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение” (п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных Приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н ; Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово- хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н ).

В рассматриваемой ситуации организация приобретает квартиру с целью последующей перепродажи. Следовательно, данный актив учитывается организацией в качестве товара и включается в состав материально-производственных запасов (п. 2 Положения по бухгалтерскому учету “Учет материально-производственных запасов” ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н ).
Приобретенная с целью последующей перепродажи квартира на дату государственной регистрации права собственности на нее принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве товара по фактической себестоимости (п. п. 2, 5 ПБУ 5/01). При этом фактической себестоимостью товаров, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение товара, к которым в соответствии с абз. 3, 4, 10 п. 6 ПБУ 5/01, в частности, относятся:

суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением материально-производственных запасов;

иные затраты, непосредственно связанные с приобретением материально- производственных запасов.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации в фактическую себестоимость приобретенной квартиры включаются помимо ее договорной стоимости стоимость услуг агентства недвижимости и суммы уплаченных государственных пошлин за государственную регистрацию договора купли- продажи жилого помещения, перехода права собственности на квартиру и доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме – 15 050 руб. (7500 руб. + 7500 руб. + 50 руб.) (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” , п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 , пп. 20, 20.1 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ (Налоговый кодекс Статья 333.33)).

Начисленные на дату подачи документов на государственную регистрацию (в сентябре) суммы пошлин относятся на расходы будущих периодов записью по дебету счета 97 “Расходы будущих периодов” и кредиту счета 68 “Расчеты по налогам и сборам”, поскольку могут быть включены в фактическую себестоимость квартиры только в октябре на дату государственной регистрации права собственности на квартиру (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н ).

Стоимость оказанных агентством недвижимости услуг без учета НДС в сентябре (на дату подписания акта приемки-сдачи оказанных услуг) также относится в дебет счета 97 в корреспонденции со счетом 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”.

Сумма НДС, предъявленная агентством недвижимости, отражается по дебету счета 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям”, субсчет 19-3 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным материально-производственным запасам”, и кредиту счета 60. Поскольку квартира приобретена организацией с целью перепродажи, то есть для совершения операции, не подлежащей обложению НДС, то данная сумма НДС не может быть принята организацией к вычету, а включается в стоимость услуг агентства, то есть относится в дебет счета 97 (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 (Налоговый кодекс Статья 149), пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ (Налоговый кодекс Статья 170)).

Принятие к бухгалтерскому учету квартиры отражается в данном случае записями октября по дебету счета 41 “Товары” в корреспонденции с кредитом счета 60 – на стоимость квартиры в соответствии с договором и с кредитом счета 97 – на сумму государственных пошлин и на стоимость услуг агентства недвижимости.

В целях налогообложения прибыли налогоплательщик имеет право сформировать стоимость приобретения товаров с учетом расходов, связанных с приобретением этих товаров (абз. 2 ст. 320 НК РФ (Налоговый кодекс Статья 320)). Указанная стоимость товаров учитывается при их реализации в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ (Налоговый кодекс Статья 268). Порядок формирования стоимости приобретения товаров определяется налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения и применяется в течение не менее двух налоговых периодов. Таким образом, в случае установления в учетной политике порядка формирования стоимости приобретения товаров с учетом всех расходов, связанных с приобретением, у организации не возникнет различий в порядке признания расходов в бухгалтерском и налоговом учете.
На дату государственной регистрации права собственности организации на квартиру (в октябре) ее стоимость списывается с забалансового счета 002.

Читать еще: Служба на севере мвд

В рассматриваемой ситуации организация является источником дохода физического лица. Так как доход получен физическим лицом от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, организация не является налоговым агентом (п. 2 ст. 226 НК РФ (Налоговый кодекс Статья 226), пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ (Налоговый кодекс Статья 228)).

Особенности покупки квартиры юридическим лицом и действующее налогообложение сделок купли-продажи квартиры

Участниками сделки купли-продажи недвижимости могут выступать как физические, так и юридические лица. В последнем случае такая сделка имеет некоторые особенности.

Особенности покупки квартиры юридическим лицом

Российское законодательство не допускает запрета на покупку квартир юридическим лицом, если иное не предусмотрено учредительными документами самой компании. При покупке квартиры юридическим лицом допускается два варианта:

когда квартира покупается у другого физического лица;
когда квартира покупается у юридического лица.

В качестве юридического лица может выступать любая коммерческая организация в статусе ООО, АО и ЗАО. Квартира может покупаться компанией с двумя основными целями:

для использования ее в своей коммерческой деятельности, тогда она будет выступать основным средством, и должен вестись соответствующий бухгалтерский учет;
для использования в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли (при таком варианте квартира не будет считаться основным средством).

При покупке квартиры юридическим лицом особенность сделки будет состоять в необходимости получения разрешения от собственника бизнеса при крупном приобретении. Под крупной сделкой понимается та, стоимость которой превышает 25% от величины активов предприятия.

Недвижимость – дорогостоящий актив, который требует отвлечения крупной денежной суммы из оборота предприятия и связан с повышенными рисками для покупателя. В такой ситуации совладельцы компании или ее акционеры должны выразить свое согласие на подписание договора купли-продажи.

Согласие требуется оформить в письменном виде. Форма документа отличается в зависимости от типа собственности: это может быть протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров. Заключение сделки без согласия также допускается. Например, в случае если единственный учредитель ООО является ее директором.

В остальном сделка купли-продажи с участием юридического лица проводится по общему алгоритму:

Стороны обговаривают существенные условия купли-продажи недвижимости.
Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится обеспечение в виде аванса или задатка.
Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
Продавец и покупатель проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи.
Подписывается акт приема-передачи недвижимости.

Перечень документов

Для заключения сделки купли-продажи юридическим лицом:

копия Устава;
выписка из ЕГРЮЛ;
документ, удостоверяющий согласие всех собственников организации на подписание договора купли-продажи, либо документ, подтверждающий то, что данная сделка не является для данного юрлица крупной (с подписями руководителя и главного бухгалтера);
доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
документ, подтверждающий личность руководителя компании или доверенного лица.

Продавец должен собрать стандартный комплект документов для заключения договора:

паспорт или учредительные документы юридического лица;
свидетельство о собственности или иной документ, удостоверяющий права собственности (выписка из ЕГРН/ЕГРП);
выписка из реестра, подтверждающая отсутствие обременений;
правоустанавливающая документация: на основании чего к продавцу перешло право собственности (например, договоры приватизации, купли-продажи и пр.);
техплан и экспликация помещения из БТИ, подтверждающие отсутствие незаконных перепланировок;
выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных лиц в квартире;
выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который служит подтверждением отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
согласие супруга на сделку (если квартира относится к совместно нажитому имуществу);
согласие органов опеки на сделку (если в числе собственников лица под опекой и несовершеннолетние);
доверенность на представление интересов (если договор от имени физлица подписывается уполномоченным представителем).

Обязательным документом для перехода права собственности от физического или юридического лица к другому юридическому лицу является договор купли-продажи. Его необходимо составить с учетом требований Гражданского кодекса (Главы 30). Договор в обязательном порядке должен четко идентифицировать недвижимость, являющуюся предметом сделки; характеризовать стороны договора купли-продажи; иметь указание на цену сделки (обязательно или договор признают недействительным). Также в нем прописывается перечень зарегистрированных в квартире лиц, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по услугам ЖКХ, условия расторжения договора и пр.

В процессе оформления перехода права собственности через Росреестр помимо указанных выше документов потребуются заявления на отчуждение и вступление в права собственности, а также квитанция с оплаченной госпошлиной. Для юрлиц госпошлина уплачивается в повышенном размере 22000 р. Ее размер прописан в Налоговом кодексе и един для всей территории страны.

Документы на госрегистрацию сделки передаются в любом региональном отделении Росреестра или в МФЦ. По результатам процедуры юрлицо получает выписку из ЕГРН, подтверждающую правовой статус собственника.

Налогообложение покупки квартиры юридическим лицом

При покупке квартиры юридическое лицо освобождается от налогообложения, так как в результате оно не получает налогооблагаемой прибыли. Но если квартира продается юрлицом, то оно обязано заплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от применяемого налогового режима. При ОСНО на полученную выручку начисляются налог на прибыль и НДС. На УСН в качестве налогооблагаемой базы выступает полученная выручка (облагается по ставке 6%) или разница между полученными доходами и расходами (со ставкой 15% или в размере, установленном на уровне муниципального образования).

Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ. В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах и перечислить в бюджет налог по ставке 13%.

Также юридические лица, как и граждане, при нахождении квартиры на их балансе обязаны платить за нее имущественный налог. Данный вид налога относится к региональным и налоговая ставка по нему определяется на уровне муниципального образования, на территории которого располагается недвижимость. Налоговая база определяется на основании кадастровой стоимости квартиры по состоянию на начало года. Имущественный налог перечисляется ежегодно в бюджет муниципального образования. Согласно действующему законодательству налоговая ставка по налогу на имущество для организаций с 2016 года не может превышать 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Таким образом, покупка квартиры юридическим лицом мало чем отличается от аналогичной сделки, заключаемой между физическими лицами. Особенность состоит в необходимости получения разрешения от всех собственников в случае покупки дорогостоящего актива. Налог уплачивается юрлицом только в случае продажи принадлежащей ему недвижимости. При нахождении квартиры в собственности компании она обязана перечислять в бюджет налог на имущество в размере, установленном на уровне муниципального образования.

Как составить договор продажи квартиры юридическим лицом физическому лицу? Облагается ли НДС продажа? Перечень необходимых документов и образец договора

Покупка недвижимости – это большой риск, как для продавца, так и для покупателя. На практике чаще покупают квартиру физические лица, но иногда и юридические компании оформляют подобные договоры.

Как же обезопасить свой бизнес от незапланированных рисков при покупке жилья?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

В чем особенности такой сделки?

Законодательство страны указало на специальный порядок оформления договоров с ценной недвижимостью для юридических лиц. Крупными сделками принято считать подписанные договора, которые связаны с приобретением или отчуждением имущества.

Прежде чем оформить такую сделку, директор организации обязан согласовать свое решение со всеми участниками юридического лица и получить письменное соглашение на такие действия.

Такое соглашение должно дать либо собрание учредителей, либо совет директоров. Все пункты, которые касаются покупки или продажи недвижимости должны быть прописаны в уставе юридического лица.

Соглашение учредителей либо совета директоров должно быть прописано в протоколе. Протокол должен соответствовать форме установленной законом, и обязательно подписан всеми участниками собрания.

Законом предусмотрен также кворум голосов, который должен быть обязательно просчитан и соблюден, в противном случае собрание учредителей или акционеров будет нелегитимным.

Зачем необходимо соглашение всех участников товарищества? Все очень легко: директор зачастую сам решает важные юридические вопросы и уполномоченный подписывать договора, но чаще всего цена недвижимости составляет большую часть свободных денег предприятия.

И для того чтобы не объявлять о своем банкротстве, если что-то пойдет не так, акционерами или учредителями введен «стоп» сигнал для генерального директора компании в виде согласования перед подписанием крупных договоров.

Можно ли обойти соглашение? Да, но тогда такой договор будет лишен юридической силы и его легко можно будет разорвать в судебном порядке.

Читать еще: Привилегия золотой карты сбербанка

Покупка недвижимости у физического лица

Перечень документов, который необходим для покупки недвижимости у физического лица:

паспорт покупателя;
паспорт доверенного человека (если организация действует через посредника), доверенность, протокол, что указывает на полномочия представителя юридического лица;
устав предприятия;
документ, подтверждающий право собственности на жилье;
кадастровый паспорт недвижимости с актуальным планом;
справка из ЖЕКа;
справка из компании, управляющей домом, про отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Больше о том, какие нужны документы при покупке квартиры и что нужно требовать с продавца для сделки, читайте в отдельной статье.

При покупке квартиры у физического лица или маклера, очень важно правильно заключить договор.

Но тут проблема возникает следующего характера. Частное лицо, как правило, требует внесения залога, который составляет 40 иногда 50 процентов от стоимости жилья перед тем, как будут оформлены все документы о передачи прав собственности на жилье. Как правильно оформить договор залога при покупке квартиры, можно узнать здесь.

Часто неопытные представители юридических компаний просят показать им документы, которые подтверждают право собственности на объект, но забывают о том, что регистрационные органы, занимающиеся оформлением и регистрацией недвижимости в стране, отдают оригиналы документов прошлым владельцам недвижимости, даже если квартира уже давно была ими продана или поделена на части.

Причем несколько лет назад, такие документы возвращались с соответствующей печаткой «документы утратили свою силу, в связи с…». На сегодняшний день регистрирующий орган не обязан ставить такие печати.

Таким образом, каждый год юридические компании, которые покупают квартиру у физического лица, могут столкнуться с тем, что у человека есть документы на квартиру, но он не является ее собственником.

Как обезопасить компанию? Перед тем как оформить сделку, необходимо заказать справку в органах регистрации о том, кто владеет квартирой. В этой же справке будет указана информация об ограничениях и обременениях, которые находятся на этой недвижимости. Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа, какие здесь могут быть риски, можно узнать здесь.

Какой срок действия этой справки? При заключении договора купли-продажи недвижимости лучше заказывать справку на день оформления сделки. Тогда юридическая компания будет владеть всей необходимой, актуальной информацией о недвижимости, которую она собирается приобрести.

Образец договора купли-продажи квартиры физического лица с организацией (между юридическим и физическим лицом) можно скачать здесь .

Если продажа осуществляется юридическим лицом

Покупка недвижимости, которое находится на праве собственности у юридического лица, требует более ответственного подхода не только из-за наличия большого количества нюансов у процедуры, но и в связи с тем, что в таком случае увеличивается риск мошенничества.

Кардинальная разница между двумя сделками состоит в том, что во время оформления договора между двумя юридическими лицами к перечню документов добавляются документы об основании компаний и документ, подтверждающий право собственности юридического лица на недвижимость.

Больше о стоимость оформления сделки купли-продажи квартиры с юридическим сопровождением и у нотариуса мы рассказывали в этой статье.

Когда квартира находится в собственности у физического лица, такие вопросы возникать не должны: квартира могла быть куплена, обменена, унаследована, получена в подарок, или досталась по решению судебных органов.

Юридическая компания может получить право на недвижимость и другими способами. Недвижимость может быть приобретена непосредственно у компании застройщика. На что нужно обращать внимание при покупке квартиры в новостройке и какие документы должны быть у застройщика читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, что значит переуступка прав и можно ли осуществить по ней продажу квартиры.

Документы в таком случае:

разрешение на сооружение дома;
документ, который подтверждает право собственности на земельный участок. Земля может находиться в долгосрочной аренде или быть собственность застройщика;
декларация, которая подтверждает введение дома и квартиры в эксплуатацию;
справка о присвоение дому адреса.

Если же продавец – это компания, которая не является собственником квартиры, то договор о покупке недвижимости может быть оформлен как доверительное управление или переуступка права собственности. Где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры, читайте тут.

Во время оформления юридических договоров или соглашений, весь пакет документов должен быть согласован или подготовлен юристами в области гражданского права. Да, фирма при этом понесет дополнительные траты, но в итоге сможет сэкономить больше денег.

На стадии переговоров необходимо удостовериться в том, что покупаемая недвижимость находится в собственности у продавца. Иногда юридические компании могут купить арендованную квартиру или недвижимость, что пребывает в субаренде.

Кроме того, необходимо проверить все правоустанавливающие документы на недвижимость. Выписка из ЕГРП позволит вам узнать, или на квартиру, которую собралась покупать ваша фирма, не пребывает в залоге или аресте.

Может она перебывает под залогом в банке, и, приобретая недвижимость, вы еще и приобретаете дополнительные расходы в виде погашения кредита.

Если оказалось, что недвижимость «пребывала» в судебном разбирательстве, необходимо взять во внимание строки давности такого дела. Согласно гражданскому кодексу, срок исковой давности по жилищным делам не может превышать 3 года.

Чтобы полностью владеть всей необходимой информацией о недвижимости следует запросить выписку из домовой книги. По ней вы увидите, у кого квартира находится на право собственности.

Часто юридическую компанию представляет уполномоченное лицо или директор. Обязательно запросите копию страницы устава, где указано, что этот человек может совершать сделки такого рода.

Как правило, кроме доверенности у него еще должен быть с собой протокол сборов, где учредители компании дали ему доверенность и уполномочили на совершение сделки. В доверенности должен быть обязательно прописан пункт о характере и форме предстоящей сделки.

Также чтобы избежать мошенничества, в доверенности прописывают тот факт, что доверитель имеет право забрать деньги у покупателя. Если такого пункта в договоре нет, деньги доверителю отдавать не стоит.

Образец договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами можно скачать здесь .

Облагается ли продажа НДС?

Облагается ли НДС продажа квартиры юридическим лицом? Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, операции, во время которых реализуются жилые помещения на территории страны, не облагаются НДС.

Покупатели квартиры обязаны платить налог, если:

Компании работают на основе общей системы налогообложения.
Квартира, куплена не для дальнейшей реализации в виде продажи, а будет пребывать на балансе основных средств.

Нюансы оформления

Согласно Гражданскому кодексу страны переход права собственности на объект недвижимости по договорам купли-продажи должны пройти процедуру государственной регистрации. Регистрацией недвижимости занимается Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии.

Весь перечень указанных выше документов должен быть подан в регистрационную службу, которая принимает решение о регистрации договора или отказа в его регистрации на протяжении 10 рабочих дней со дня подачи документов.

Юридическое лицо становится собственником квартиры только после того, как договор договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом будет зарегистрирован регистрационной службой. Узнать о правилах регистрации сделки и договора купли-продажи квартиры в регистрационной палате можно здесь.

Осторожно, мошенники!

Самая простая схема обмана во время оформления договора купли-продажи недвижимости юридическими лицами, когда квартира находится на праве собственности у другой компании.

Документы, которые подтверждают согласие на оформление договора:

Протокол собрания жильцов дома.
Выписка из такого протокола.
Соглашение в установленной законом форме.

В итоге покупатель получает на руки протокол собрания акционеров, убеждается, что передача жилья прошла согласно соблюдению всех пунктов законов, и с чистым сердцем подписывает договор купли-продажи, и передает свои активы за новую квартиру.

Каждая сторона остается в плюсе: покупатель – новой недвижимостью, продавец – полученной прибылью. Но через некоторое время в судебном порядке договор признают недействительным.

А суть недействительности договора заключается в том, что протокол, в котором все члены юридического лица (продавец) не давали соглашение на продажу недвижимости. Может, какая-то часть квартиры находится в собственности других людей, которые даже не знали о предстоящем договоре.

Как только такое дело попадет в суд, судья сразу же укажет на недействительность протокола, следственно будет недействительным и договор купли-продажи.

Такие схемы работают безотказно уже не один год. Случается это из-за банальной экономии, когда юридическое лицо (покупатель) экономя деньги, не доверяет оформление сделки юристам.

Чтобы не допустить подобного рода махинаций, необходимо обязательно присутствовать на заседании сборов правления юридического лица. Конечно, если это разрешено статутом предприятия.

Если в статуте указано, что посторонние лица не могут принимать участия в сборах учредителей, попросите ту копию статута предприятия, где указано каким образом, происходит процедура отчуждения имущества, принадлежащие учредителям на право собственности. Обязательно обратите внимание на то, при каких случаях сборы учредителей буду правомочными.

Приобретения жилья является очень важной покупкой, которая осуществляется юридической компанией, поэтому не нужно жалеть времени, чтобы тщательно все перепроверить и убедиться, что компании ни рискует, ни своими деньгами, ни здоровьем своих учредителей.

Источники:

http://pravosfera33.ru/pages/stati/pokupka-kvartiry-u-fizicheskogo-lica-riski
http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-na-yuridicheskoe-litso-plyusy-i-minusy/
http://ppt.ru/news/69164
http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/urlicom.html
http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/yuridicheskim-litsom.html

голоса

Рейтинг статьи