3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Содержание

Льготы при аренде земельного участка

Особенности предоставления в аренду земельных участков и расчет их рыночной цены, а так же стоимость платы при льготе

Важнейшим элементом при заключении арендных отношений является установление стоимости за право использовать земельный участок.

Неправильно установленный размер платежа может привести к негативным последствиям: большим доходам одних и банкротству других. Рассмотрим подробно, как определяется цена за аренду земельного участка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это за цена?

Арендная оплата определяет стоимость использования выбранной земли. По гражданскому законодательству она взимается в виде следующих форм:

  • фиксированная сумма;
  • процент от результатов использования земель;
  • предоставление определенных услуг;
  • плата в виде натуральных продуктов.

Законодательная основа

По статье 65 ЗК земельный участок предоставляется в аренду за рыночную стоимость. За ее пользование вносится налог государству и определенная сумма собственнику.

В статье указано, что при аренде земли, принадлежащей государству, используется кадастровая стоимость участка. Арендная плата прописывается в договоре по статье 22 ЗК и является существенным условием арендных отношений.

Если земля была выставлена на торги, то его цена при передаче в аренду определяется результатом проведенного аукциона по статье 39.7 ЗК.

Причем инициатором внесения поправок может быть и арендодатель, и арендатор. Последний может требовать уменьшения цены за аренду земли из-за несоответствия ее условиям, прописанным в договоре.

Виды платежей

На основании кадастровой стоимости

При использовании данного вида расчета стоимость, установленная службой кадастра, умножается на коэффициент, который варьируются от 0,01% до 2%.

Величина коэффициента зависит от двух факторов: кому предоставляется земля и для каких целей используется:

  1. 0,01% применяется для лиц, имеющих право на налоговую льготу. Также с таким коэффициентом предоставляются земли, загрязненные отходами.
  2. 0,6% используется для расчета аренды земель, используемых под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, а также земли сельскохозяйственного назначения и для фермерства.
  3. 1,5% – наиболее распространенный коэффициент для расчета оплаты за землю при заключении договора аренды.
  4. 2% начисляется для земель, на которых производится работа с использованием недр, добычи полезных ископаемых.

По данным рыночной стоимости

Именно такой вид расчета стоимости используется для незавершенного строительства.

Определяется он как произведение рыночной цены земли, умноженной на ставку рефинансирования.

Последний показатель берется на начало календарного периода, когда была оформлена аренда.

По цене, установленной на аукционных торгах

Получение муниципального надела в аренду проходит через торги, о которых сообщается за месяц до их проведения. Победителем считается тот, кто установит наибольшую цену.

По ставкам, принятым Минэкономразвития

Данные тарифы используются для таких земель, где располагаются автомобильные трассы, линии связи и электропередач, нефте- и газопроводы, места для отходов, спортивные объекты.

Преимущества и недостатки

На его составляющую оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения. Такой способ используется для установления стоимости арендованной земли, которая принадлежит частным собственникам. Чаще всего рыночная цена превышает кадастровую.

Кадастровая стоимость используется для определения арендной цены государственных земель, не участвующих в аукционных торгах, ее величина обновляется каждые 5 лет. При таком расчете возможно получение льготы при аренде, что никогда не происходит для частных земельных участков.

Инструкция по расчету оплаты

От кадастровой стоимости

  1. Для расчета платежей за землю, принадлежащую государству или муниципалитету, требуется определить кадастровую цену территории, сдаваемой в аренду. Если она имеет кадастровый номер, то следует заказать оформление паспорта в ЕГРН, оплатив госпошлину в размере 200 рублей. В нем будет указана площадь участка и его кадастровая стоимость.

Если земельный участок еще не прошел постановку на учет в службе кадастра, следует провести его межевание, а затем оформить на него кадастровые документы с полученным ценовым показателем. Можно также воспользоваться кадастровой стоимостью, установленной за 1 м² в данном районе.

  • Необходимо определить к какой категории относится арендатор. Если он имеет право на льготы, то коэффициент для него будет взят минимальный. Также следует определить цели использования арендованной территории.
  • Используя формулу для определения стоимости аренды от кадастровой цены земли, производится расчет.

    • АП – арендная плата;
    • КС – кадастровая стоимость 1м²;
    • S – площадь арендуемого участка;
    • К – коэффициент.

    Пример расчета арендной платы:

      Земля, имеющая кадастровую стоимость 1 млн. рублей, арендована для индивидуального жилищного строительства. Требуется рассчитать стоимость, которая должна вносится ежемесячно. Для ИЖС применяется коэффициент 0,6. Арендная плата, которую следует вносить за использование участка в течение года, будет составлять:

    1000000 руб. * 0,6 % / 100 % = 6000 руб.
    Земля предоставляется под ведение личного подсобного хозяйства льготной категории: многодетной семье. Поэтому для расчетов будет использован минимальный коэффициент 0,01. Кадастровая стоимость, установленная в данном регионе за 1 м², равна 900 рублей. Семья предполагает снимать 10000 м²:

    900 руб. * 10000 м² * 0,01% / 100%=900 руб.

    От рыночной стоимости

    1. Следует определить рыночную стоимость аренды земельного участка. Для этого требуется пригласить независимого эксперта. Лучше, если величина рыночной цены на землю, будет установлена за полгода до сдачи ее в аренду.

    На определение рыночной стоимости влияют следующие факторы:

    • месторасположение земельных территорий;
    • наличие или отсутствие инфраструктуры: если поблизости от арендуемого земельного надела будет располагаться промышленная зона или автотрасса, то стоимость будет значительно уменьшена;
    • категория земель.
  • В расчете участвует ставка рефинансирования. Поэтому требуется определить ее на начало того периода, в котором заключен договор.
  • Производится расчет арендного платежа по формуле:

    • АП – арендная плата;
    • РС – рыночная цена;
    • СР – ставка рефинансирования.

    Пример расчета:

      Договор аренды с собственником земли заключен в декабре 2015, когда ставка рефинансирования была равна 11%. Рыночная цена участка составляет 2 млн. рублей. Годовая аренда обойдется в следующую сумму:

    2000000 руб. * 11% / 100% = 220000 руб.

    Если участок был арендован на полгода, то следует учесть временной поправочный коэффициент, который будет равен 6/12=0,5. Арендная плата составит:

    220000 руб. * 0,5 =110000 руб.
    Арендные отношения с частным владельцем земельной территории были заключены на 2 года. Рыночная стоимость земли составляет 5000000 рублей. В договоре расписано, что в аренду берется ¼ часть участка. Плата за такой участок составит:

    5000000 руб. * 11% / 100% * ¼ * 2 года = 275000 руб.

    Льготы на предоставление земельного участка

    Льготы предоставляются только при получении земель от государства. Существуют категории граждан, имеющие право на оформление льготных земель:

      Инвалиды, данная категория граждан имеет право на предоставление земельного участка в аренду под ИЖС.

    Потребуются документы о том, что семья нуждается в улучшении условий проживания, а также справка о наличии постоянной инвалидности. Предоставление земельного участка в аренду инвалиду предусмотрено на законодательном уровне.

  • Пенсионеры, данная категория имеет для аренды льготы от государства только на один участок земли и при этом пенсионер не должен работать.
  • Многодетные семьи, имеющие трех и более детей, имеют право на оформление участка под ИЖС с последующим его выкупом. Аренда предоставляется без торгов для таких семей.

    Льгота будет распространяться только если у ветерана нет другой собственности и проживает он в условиях, не соответствующих санитарным нормам.

    Имеются и другие категории, которые также могут получить льготу за аренду земли от государства. К ним относятся молодые семьи, чей возраст не превышает 35 лет. Они могут получить участок земли под строительство жилья.

    Купить земельный участок для многих категорий граждан не представляется возможным. Пенсионерам, инвалидам, многодетным семьям гораздо проще взять в аренду землю. Договор можно заключить как с государством, так и с частным собственником земель. При получении участка от государства можно претендовать на льготную аренду земли.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Особенности расчета арендной платы за аренду земельного участка

    Аренда – право пользования земельным участком на определённый срок. Сдать землю во временное пользование, в частности, может любой собственник.

    Органы местного самоуправления являются арендодателями. Документ, который регулирует все права и обязанности сторон – договор.

    В соответствии с договором сторон закрепляется арендная оплата за землю. Все моменты урегулированы законодательством РФ.

    Законодательное регулирование

    Земельный кодекс РФ в статье 22 главы 4 рассматривает все особенности аренды земельных участков.

    В статье 39.7 Земельного кодекса РФ прописано об установлении величины платы за аренду земли.

    Статья 614 Гражданского Кодекса РФ регулирует порядок, условия и временные рамки, когда вносятся выплаты по аренде.

    Постановление от 16.07.2009 N 582 Правительства Российской Федерации «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков…» отредактировано в 2018-ом году.

    Соглашения между арендатором и арендодателем расписываются на основании вышеизложенных законодательных документов в договоре.

    По каким параметрам можно рассчитать?

    Основные принципы определения платы по установлению российского правительства:

    • Предсказуемость. Органы государственной власти, местного самоуправления нормативно (правовыми актами) закрепляют особенности ценовой политики.
    • Стабильность. При переоформлении прав на землю не допускается превышение размера платы более чем в два раза относительно земельного налога.
    • Защита. При социально значимой деятельности арендная оплата фиксируется наравне с земельным налогом.

    Размер налога за землю зависит от экономического положения страны, отдельно взятого региона и географического положения.

    Арендную плату можно рассчитать на основании двух важных показателей:

    1. Географическое расположение арендуемого земельного участка. Рассматриваются природные зоны: земли сельскохозяйственного назначения юга страны значительно дороже аналогичных участков северных районов. Учитываются расположения вблизи экономически развитых городов. В Подмосковье плата за аренду земельного участка в 4 раза дороже, чем в других пригородах.
    2. Ценность земельного участка. В зависимости от целевого назначения каждый тип земли имеет свои показатели ценности.

    Основные параметры:

    • ценность для строительства и инженерных решений;
    • социальная значимость;
    • экономическая роль;
    • природные особенности;
    • ценность в историческом и архитектурном плане.

    Арендная стоимость формируется от назначения земли.

    Стоимость под строительство торговой площади или жилого дома выше оплаты аренды земли сельскохозяйственного назначения.

    Виды стоимости

    Условия аренды земельного участка у государства или физического лица отличаются. Государство ориентируется при назначении цены арендной платы на местоположение, назначение участка, а также учитывает планы города.

    Частник, как арендодатель, ценовую политику ведёт, учитывая собственные интересы. Если территория привлекательна по разным показателям для арендаторов (удобное расположение, подведённые коммуникации), цена назначается выше.

    Законодательными органами государства сформированы разные виды арендной стоимости участка:

    Кадастровая

    Кадастровую стоимость земельного участка определяет ревизионная комиссия. В состав группы привлекаются лицензированные оценщики, должностные лица из администрации региона. Поставленный на учёт участок вносится в регистрационную запись Росреестра.

    Информация о результатах оценки выставляется на сайте местной администрации. В течение 6 месяцев заинтересованные лица могут подавать заявки о несогласии с определением стоимости. Через полгода результат оценки будет иметь юридическую силу.

    По закону инвентаризация должна проводиться в 5 лет один раз. От кадастровой стоимости зависит сумма земельного налога.

    Факторы определения

    Есть параметры, которые определяют ценовую политику при определении кадастровой стоимости:

    • Характеристика состояния земли;
    • Дата, когда ввели в Росреестр;
    • Транспортная инфраструктура;
    • Инженерная инфраструктура;
    • Экологическая обстановка;
    • Региональная привязка. Каждый регион имеет определённый коэффициент по учётным параметрам;
    • Инвестиционная привлекательность.

    После инвентаризации земельный участок прикрепляется к кадастровому номеру. На карте отмечается место расположения участка. Определяется категория.

    Определение размера оплаты за землю по договору

    Арендную плату определяет корректирующий коэффициент от кадастровой стоимости участка:

    • Гражданину (организации), имеющему налоговые привилегии или освобождённому от уплаты земельного налога, назначается 0,01% . Если земля не используется из-за ряда причин, при передаче в аренду оценивается таким же коэффициентом;
    • При использовании арендной земли для ЛПХ или развития сельского хозяйства назначается 0,6 %;
    • Аренда земли для реализации взаимовыгодного проекта между частником и государством — 1 %;
    • Аренда на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ – 1,5 %;
    • Аренда участка для пользования недрами земли – 2 %.

    Кадастровую стоимость земельного участка можно узнать на сайте Росреестра по кадастровому номеру участка.

    Нормативная

    Постановление Правительства РФ от 15.03. 1997 г. № 319 регулирует порядок определения нормативной стоимости надела.

    Цена формируется из характерных особенностей:

    • по качеству,
    • местоположению,
    • доходности
    • и самоокупаемости земли

    за расчётный период.

    Нормативная цена нужна:

    • для экономического расчёта при передаче в собственность надела,
    • оформлении дарственной
    • и выполнение других операций, где земля является капиталом владельца.

    Органам местного самоуправления дано право решением на 25% менять нормативную цену в сторону повышения или понижения. По отношению рыночной цены нормативная не может превышать 75 процентов.

    Если не определена кадастровая стоимость арендуемого надела, оформляется налогообложение по нормативной цене.

    Рыночная

    При сделках продажи применяется рыночная стоимость надела, которая не может быть ниже кадастровой. Независимые оценщики определяют рыночную цену земельного участка. Также и владелец может установить свою цену. Существует сравнительный, доходный и затратный метод определения цены.

    Сравнительный метод расчета

    Изучаются объявления на сайтах, в средствах массовой информации цены аналогичных участков. Определяется средняя цена, которая и определит рыночную стоимость определённого надела.

    Доходный

    Прогнозируется, какой доход можно получить от надела, если использовать по целевому назначению. Инфраструктура, перспектива развития окружающей среды увеличат рыночную стоимость.

    Затратный

    Подсчитываются затраты, которые предполагаются для освоения земли и возведения строений. Рассматриваются и прогнозируемые доходы. Разница между доходами и затратами и есть рыночная цена земельного участка.

    Как рассчитать размер оплаты?

    Цены в зависимости от арендодателя отличаются. В аренду можно брать у государства и у частника. Расчёт совершается по разным формулам.

    За земли государственной собственности исчисляется по формуле: АП = Цк * k.

    • АП – размер арендной платы (земельного налога);
    • Цк – кадастровая стоимость;
    • k – корректирующий коэффициент.

    За земли частной собственности действует формула расчёта: АП = Цр * k.

    • АП – арендная плата за один год;
    • Цр – рыночная цена земли;
    • k – ставка рефинансирования центрального банка.

    Иногда право на аренду приобретается на торгах, конкурсах. В таких случаях расчёт арендной платы ведётся по разработанной схеме площадки этого мероприятия.

    Как оплатить?

    Правовые отношения между сторонами в земельных вопросах регулируются Земельным Кодексом. Условия оплаты оговариваются в статье 65 ЗК РФ, согласно которой формами выплаты является налог на землю и арендная плата, размер и сроки которой устанавливаются на основе договора между арендатором и собственником.

    Сумма выплаты начисляется на основании кадастровой стоимости земли. Существует специальная формула, по которой ведется расчет стоимости земельной аренды:

    • А — конечная плата,
    • КС — кадастровая стоимость участка,
    • аk — особый коэффициент, который зависит от категории владельца и цели аренды.

    Для коэффициента «k» действуют следующие значения:

    • k = 0,0001 — используется для граждан, имеющих специальные льготы по ст. 395 ФЗ №117 от 05.08.2000;
    • k = 0,006 — действует для участков, взятых в найм под садовые, огородные и сельскохозяйственные работы;
    • k = 0,02 — применяется для участков, нанятых с целью добычи полезных ископаемых.

    Во всех остальных случаях ЗК РФ принято фиксированное значение коэффициента — 0,015.

    Как осуществляется оплата?

    Для оплаты аренды существует два способа.

    1. Выплата по договору — осуществляется на основе соглашения об аренде между нанимателем и владельцем участка.
    2. Уплата земельного налога — в большей части регионов России налоговый сбор за эксплуатацию земли является основным способом оплаты аренды.

    Для осуществления выплаты используют обычное платежное поручение. Для этого следует напрямую обратиться к арендодателю или воспользоваться услугами любой платежной системы (Яндекс Деньги, Сбербанк, Webmoney, портал Госуслуги). Платеж будет происходить по соответствующим реквизитам и спишется напрямую со счета плательщика.

    Основными мерами наказания в случае неуплаты за аренду и является начисления штрафа в размере 20-40 % от суммы арендного платежа или пени, начисляемой за каждый день просрочки до момента полной выплаты долга.

    Налоговые нюансы

    За использование земли в РФ надо платить.

    Арендная плата за землю прописана в договоре сторон, сумму получает арендатор. Земельный налог оплачивается в казну государства, порядок прописан в Налоговом кодексе ст. 387 и 398.

    Налоговая база – кадастровая стоимость земли. Налоговая ставка устанавливается муниципалитетом, не может превышать 1,5 и 0,3 процента.

    Арендная плата перечисляется владельцу. Владелец обязан платить ежегодный земельный налог государству.

    Определение размера налога и НДС

    Налог на земельный участок определяется по формуле: Кст * Д * Cт * Кв.

    • Кст – кадастровая стоимость;
    • Д – доля собственности;
    • Ст – налоговая ставка;
    • Кв – коэффициент владения участком земли.

    Местный муниципалитет определяет размер налоговой выплаты за землю. Расчёт земельного налога осуществляет налоговый орган. Не обязательно налогоплательщику заниматься бухгалтерским учётом.

    НДС – налог на добавленную стоимость. От полученной прибыли государству надо заплатить 18 процентов от дохода.

    Заключение

    В основе арендной платы берётся кадастровая стоимость за землю. На едином портале Росреестра гражданин РФ в онлайн режиме легко может узнать кадастровую стоимость своего участка по соответствующему номеру. Кроме арендной платы существует земельный налог и НДС.

    Арендовать землю можно у частного лица или государства. Доход от земельного налога и арендного наложения используется местными органами власти для улучшения инфраструктуры.

    Аренда муниципальной земли

    Почему гораздо выгоднее арендовать землю у местной власти, и как заполучить участок

    Аренда земельного участка у государства – надежный и выгодный вариант для граждан, желающих вести жилое или коммерческое строительство или заниматься другими видами хозяйственной деятельности.

    Что такое аренда муниципальной земли?

    Планируя строительство или иную хозяйственную деятельность, не обязательно покупать надел. Гораздо удобнее взять его в аренду. В пределах муниципального образования претендовать можно на земли:

    • находящиеся на кадастровом учете;
    • относящиеся к разрешенной категории;
    • имеющие возможность подключения к инженерным коммуникациям.

    Обратите внимание! Если в муниципальном образовании приняты правила землепользования, доступные территории разделены на участки в зависимости от категорий. Получить их в аренду проще всего в ходе публичных торгов, организованных городской администрацией или инициированных гражданами.

    Без проведения торгов земля может быть передана в случае:

    • личного строительства дома или дачи;
    • ведения частного приусадебного хозяйства;
    • постройки детского сада, музея или другого объекта общественного назначения.

    Как взять муниципальную землю в аренду?

    Для аренды земли у муниципалитета предусмотрены следующие пути:

    • аукцион, организованный администрацией города, в качестве лотов на котором выступают участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
    • аукционы, инициированные гражданами, заинтересованными в получении земли с правом последующего выкупа;
    • аренда без предварительных торгов (доступна для льготных категорий граждан);
    • аренда без торгов по упрощенной схеме. Применяется для наделов, не стоящих на кадастровом учете.

    Обратите внимание! Чаще всего граждане, желающие получить землю в аренду, сталкиваются с аукционами.

    Объявления о ближайших торгах публикуют в средствах массовой информации и обязательно дублируют на сайте городской администрации. Публичная информация о торгах должна появиться не позднее чем за 30 дней до их начала.

    Предметом торга становится величина арендной платы.

    Победителем станет участник, предложивший большую стоимость.

    Начальная ставка вычисляется в зависимости от кадастровой стоимости участка и варьируется от 1,5-5,5%. Согласно правилам землепользования, в один лот может входить только один участок.

    Если торги инициированы городской администрацией, именно она выступает организатором мероприятия. В обязанности местного органа исполнительной власти входят:

    • определение срока договора и начальной ставки арендной платы;
    • назначение времени и места проведения аукциона, сроки подачи заявок и их форму;
    • выбор порядка внесения и возврата задатка и шага аукциона.

    Для участия в торгах физическому лицу необходимо подать заявку, приложив к ней квитанцию о внесении задатка и копию паспорта. Заявка подается не позднее чем за 5 дней до начала аукциона.

    Аукционы по инициативе граждан имеют немало ограничений. В качестве лотов могут выступать готовые наделы в пределах населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения. Собственником может быть муниципалитет или государство. С 2015 года торги этого типа в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не проводятся.

    Получить информацию о свободных участках можно в Многофункциональном центре (МФЦ), запросив выписку на имеющиеся объекты на территории города или области. Услуга платная, информация предоставляется в течение 5 рабочих дней. В справке содержится список доступных наделов, их принадлежность (муниципальная или государственная), а также кадастровые номера. Введя их в поисковую строку кадастровой карты Росреестра, можно получить полную информацию об объекте, в том числе и ограничения, наложенные на участок. Если он свободен, можно подавать заявку на регистрацию, нажав на соответствующую кнопку в форме.

    Перед тем как претендовать на муниципальную землю, стоит осмотреть ее, лично выехав на место.

    Если на территории планируется жилое строительство, необходимо оценить возможность подключения инженерно-технических коммуникаций. На выбранном участке не должно быть ЛЭП, трансформаторных подстанций, трубопроводов, газопроводов, бесхозных построек и других объектов, способных стать обременением.

    Обратите внимание! На имя главы администрации подается заявление, в котором указываются кадастровые номера выбранных объектов и цели их использования.

    Одобрение или отказ должны прийти в течение 2 месяцев после отправления заявки. В торгах может быть отказано, если:

    • наберется менее 2 участников;
    • выяснится, что выбранный объект не поставлен на кадастровый учет;
    • границы участка окажутся неопределенными или спорными;
    • земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд;
    • существует договор о комплексном освоении территории;
    • участок подлежит оформлению согласно заявке, поданной ранее.

    В случае успешного проведения аукциона издается постановление об аренде сроком от 3 до 20 лет. Победитель, предложивший большую сумму аренды, получает право пользования, остальным участникам возвращаются задатки.

    Сколько стоит аренда муниципальной земли?

    Стоимость зависит от многих факторов:

    • категория участка;
    • его кадастровая и рыночная стоимость;
    • величина земельного налога;
    • цели, для которых арендуется земля;
    • результаты публичных торгов.

    Для расчета стоимости земли, переданной в аренду без проведения торгов, применяется формула А=К*C. А – арендная плата, К – кадастровая стоимость участка, С – специальный коэффициент. Последний показатель зависит от целей аренды и категории нанимателя. Для граждан, имеющих налоговые льготы, коэффициент минимальный и составляет 0,01. Для строительства предприятий и жилых объектов используется коэффициент 1,5.

    При расчете цены на торгах учитывается площадь земли, которая умножается на региональный коэффициент, базовую региональную ставку, зональный и поправочный коэффициент, зависящий от назначения участка. Кроме арендной платы наниматель обязан выплачивать ежегодный земельный налог. Если арендованный надел используется в качестве сельхозугодий, арендатор предоставляет государству часть произведенной продукции и вкладывается в развитие территории, взятой во временное пользование.

    Обратите внимание! При аренде земли под жилое или иное строительство стоимость арендной платы определяется итогами аукциона. Она зависит от того, скольким лицам удалось принять участие в торгах.

    Исключением является строительство социально значимых объектов, в этом случае надел может быть предоставлен бесплатно.

    Стоимость аренды земли варьируется в зависимости от региона. Самые дорогие участки расположены в Московской области, там цена доходит до 20000 рублей за гектар. Объекты в Чувашской республике и небольших городах Свердловской области можно арендовать за 500 рублей за гектар.

    Аренда земли у муниципалитета гораздо удобнее и безопаснее, чем у частного лица.

    Избежать неприятных неожиданностей поможет консультация у земельного юриста. Специалист поможет подобрать подходящие объекты и подскажет пути их получения.

    Переходит ли право на льготу по арендной плате за земельный участок новому собственнику недвижимости?

    Виталий Гензель,
    директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

    Вместе с переходом права собственности на здание к новому собственнику переходит и право на использование земельного участка, на котором оно расположено в том же объеме, что и у прежнего собственника. Но как быть, если прежний владелец имел право на льготную ставку арендной платы? Как оказалось, на практике судьи по-разному подходят к разрешению этого вопроса. И недавно свою оценку ситуации дал Верховный Суд Российской Федерации.

    Предприятие переоформило право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды в 2009 году. Арендная плата для указанного участка была установлена в размере 2% от его кадастровой стоимости.

    В 2014 году ИП по итогам проведения публичных торгов в рамках банкротства указанного предприятия приобрел объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке. При этом ИП продолжил вносить арендные платежи в размере 2% от кадастровой стоимости, так как полагал, что вместе с правами на объекты недвижимости к нему перешли и права на земельный участок на тех же условиях, что и у предыдущего собственника.

    Оснований для льготной арендной ставки нет

    Михаил Прихожан,
    юрист, направление «Налоги и право» Группы компаний SRG

    Все бы хорошо, но с таким подходом не согласилось Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области. Ведомство обратилось в суд с иском о взыскании платы, определенной на основании отчета об оценке с учетом коэффициента инфляции (постановление Законодательного Собрания Тверской области от 24 июня 2004 г. № 965-П-3 «Об утверждении Методики определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области»).

    Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции удовлетворили требования министерства (решение Арбитражного суда Московской области от 6 февраля 2018 г. по делу № А41-80395/17).

    При этом суды сослались на то, что земельные участки не могут предоставляться ИП на праве постоянного бессрочного пользования, а потому он не является универсальным правопреемником предприятия и не может применять льготную ставку арендной платы в размере 2% (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 137-ФЗ).

    В связи с этим суды решили взыскать с ИП неосновательное обогащение, полученное в связи с тем, что арендные платежи не были уплачены в надлежащем размере.

    На тех же условиях

    Стоит сказать, что далеко не все судьи оказались столь единодушны. Обжалование позиции нижестоящих судов привело ИП в ВС РФ, и тот отменил решения коллег по следующим причинам.

    Закон предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса). При переходе права собственности на сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование указанного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что были у прежнего собственника (ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского Кодекса РФ).

    Покупатель объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования земельным участком также на праве аренды. Причем данное правило применяется вне зависимости от того, был ли оформлен договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»).

    ВС РФ также учел, что в рассматриваемом случае в связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования на право аренды предприятие приобрело права на льготную ставку арендных платежей за пользование земельным участком. Учитывая, что указанные ставки утверждены непосредственно Законом № 137-ФЗ, они являются обязательными при определении размера арендных платежей для всех публичных собственников.

    Таким образом, Суд посчитал, что по причине приобретения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ИП перешли права и обязанности арендатора по ранее заключенному предприятием договору аренды. Это касается и обязанности платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды с применением ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка (Определение ВС РФ от 26 марта 2019 г. по делу № 305-ЭС18-22413).

    Правовой статус имеет значение?

    Позиция ВС РФ подтверждает один из самых основных принципов земельного законодательства – принцип единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков. Тем самым это решение может стать хорошим поводом для пересмотра ставок арендной платы для многих правообладателей объектов недвижимости, если указанные объекты расположены на земельных участках, в отношении которых было переоформлено право постоянного бессрочного пользования на право аренды.

    Исходя из логики вынесенного решения, право на льготную ставку арендной платы будет сохраняться при неограниченном количестве переходов прав на объекты недвижимости за всеми последующими собственниками объектов, учитывая, что каждый из них будет приобретать права на земельные участки на тех же условиях, что и предыдущий собственник.

    Очевидно, что позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций являлись неправомерными, поскольку они посчитали, что предоставление льготы положено лишь тем субъектам правоотношений, которым могут предоставляться земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования. Суды не учли, что в данном случае уже имеет место факт переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды. Следовательно, право на использование льготной ставки арендной платы переходит ко всем последующим землепользователям независимо от их правового статуса.

    При этом следует учитывать, что переход права на применение соответствующих льгот, предоставленных предыдущим землепользователям, происходит не всегда. Если бы речь шла, например, о возможности применять льготы по земельному налогу для категории пенсионеров или участников Великой Отечественной Войны, переход права на такие льготы был бы невозможен. Это объясняется тем, что они связаны исключительно с личностью налогоплательщика.

    Кроме того, в некоторых случаях льготная ставка арендной платы для новых собственников не подлежит сохранению. Например, в том случае, когда новый собственник изменил целевое назначение объектов недвижимости. Так, если новый собственник многоэтажного гаража-стоянки в Москве перестроит указанный объект в бизнес-центр, он не сможет применять льготу по уплате земельного налога. Также право на указанную льготу будет утрачено, если в закон субъекта будут внесены изменения в части возможности применения данной льготы для указанной категории объектов.

    В целом, рассмотренная позиция ВС РФ позволит уменьшить злоупотребления местных властей при установлении условий аренды для новых собственников объектов недвижимости, которые приобрели их у предыдущих землепользователей, имевших право на применение льготной ставки арендной платы.

    Теперь многие землепользователи смогут уменьшить бремя затрат на арендные платежи. Возможно, во многих случаях им удастся приобрести право на указанную льготу в досудебном порядке. Однако не исключено, что право на такую льготу все же придется каждый раз доказывать в суде.

    Льготные арендные ставки на землю

    Льготные арендные ставки на землю

    • Земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки, собственность на которые не разграничена:

    Размер льготной ставки

    Категории арендаторов/виды разрешенного использования

    0,001% от кадастровой стоимости земельного участка

    сбор, очистка и распределение воды, в том числе гидротехнических очистных сооружений и сооружений водопроводно-канализационного хозяйства

    0,01% от кадастровой стоимости земельного участка

    строительство гостиниц, в том числе в составе многофункциональных комплексов

    фундаментальные научные исследования и прикладные научные исследования и экспериментальные разработки

    эксплуатация культовых комплексов, зданий, сооружений, духовно-административных центров религиозных организаций и деятельности по религиозному образованию

    по обеспечению безопасности в чрезвычайных ситуациях

    земельные участки, предназначенные для размещения и строительства имущественных комплексов технологических парков

    размещение и строительство имущественных комплексов технополисов

    эксплуатация объектов инженерной инфраструктуры ЖКХ, а также удаления сточных вод и обработки твердых отходов

    под водными объектами, находящимися в обороте

    под магистральными трубопроводами, линиями электропередач

    под объектами метрополитена

    эксплуатация и ремонт метрополитена и сухопутного пассажирского транспорта, подчиняющегося расписанию и оказывающего услуги по утвержденным государством тарифам

    особо охраняемые территории и объекты, скверы, парки, городские сады

    земельные участки улиц, проспектов, площадей и т.п., земельные участки земель резерва, полосы отвода водоемов, каналов и коллекторов

    0,05% от кадастровой стоимости земельного участка

    под объектами (включая их строительство) здравоохранения, образования, науки, социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии

    0,1% от кадастровой стоимости земельного участка

    под домами многоэтажной жилой застройки

    размещение домов индивидуальной жилой застройки

    строительство многоэтажных и подземных гаражей-стоянок для личного автотранспорта

    строительство на земельных участках, приобретенных гражданами (предоставленных гражданам) под индивидуальное жилищное строительство

    под приютами для безнадзорных животных

    под организацию похорон и предоставление связанных с ними услуг

    производство автомобилей, их частей и принадлежностей, а также двигателей

    сбор и обработка вторичного сырья

    0,3 – 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка

    размер ставки арендной платы пересматривается в случае использования арендатором труда инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди его работников за налоговый и (или) отчетный периоды составляет не менее 30 процентов, а их доля в фонде оплаты труда – не менее 25 процентов (под производство, реализацию товаров, работ и услуг)

    0,5% от кадастровой стоимости земельного участка

    под банями с залами общего пользования

    производство продуктов мукомольно-крупяной промышленности, хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения, макаронных изделий, готовых к употреблению пищевых продуктов и заготовок для их приготовления, а также оптовые поставки основных видов продовольствия, утверждаемые распорядительными документами Правительства Москвы

    0,75% от кадастровой стоимости земельного участка

    производство станков и инструментов

    производство электродвигателей, генераторов и трансформаторов, бытовых электроприборов, производство подшипников, химическое производство, производство резиновых шин, покрышек и камер

    земельные участки, предназначенные для строительства гаражей-стоянок для личного автотранспорта, включенных в программу «Народный гараж», а также перехватывающих парковок

    1 руб. за участок

    земельные участки государственных кладбищ

    земельные участки, предназначенные для размещения частных образовательных организаций, реализующих основную общеобразовательную программу дошкольного образования

    земельные участки, предназначенные для эксплуатации объектов культурного наследия города Москвы, после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или акта комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия

    для участников реализации пилотного проекта «Доктор рядом»

    земельные участки, предназначенные для строительства объектов транспортно-пересадочных узлов

    благоустройство территорий, прилегающих к вокзальным комплексам и привокзальным площадям

    если юридическое или физическое лицо полностью освобождено от земельного налога или имеет право на уменьшение налоговой базы по земельному налогу

    Предоставление земельных участков в аренду за 1 руб. при соблюдении требований

    Основания для предоставления участков:

    Льготы предоставляются земельным участкам, предназначенным для:

    • Лиц, полностью освобожденных от земельного налога и/или имеющих право на уменьшение налоговой базы по земельному налогу.
    • Объектов транспортно-пересадочных узлов.
    • Благоустройства территорий, прилегающих к вокзальным комплексам и привокзальным площадям.
    • Эксплуатации объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных по результатам проведения аукциона, при условии подтверждения соблюдения арендатором условий договора аренды объекта нежилого фонда, дающих арендатору право на установление ставки арендной платы в размере 1 (одного) рубля за квадратный метр общей площади объекта нежилого фонда.

    Для получения более подробной информации:

    Источники:

    http://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/arenda-zu/stoimost-zu
    http://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/arendnaya-plata
    http://zen.yandex.ru/media/id/592d61697ddde88dbd5af831/5be15deff7a35000aa01d711
    http://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1272526/
    http://investmoscow.ru/investor-guide/business-conditions/business-support/fiscal-support-methods/preferential-rents/on-land/

    Читать еще:  Льготы призывникам если родители пенсионеры
  • Ссылка на основную публикацию
    Статьи c упоминанием слов:
    Adblock
    detector