Льгота по ндс в строительстве

Льгота по НДС для застройщика: так ли она выгодна?

При передаче дольщику объекта долевого строительства (за исключением объектов производственного назначения) услуги застройщика не подлежат налогообложению НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Не будем вдаваться в подробный комментарий всех противоречий как этого пункта, так и Закона № 214-ФЗ (особенно с учетом внесенных в него в последнее время изменений).

Зададим только один наивный вопрос: — А так ли уж выгодно для застройщика многоквартирного жилого дома применение упомянутой льготы?

Закон № 214-ФЗ установил довольно высокие требования к застройщикам многоквартирных жилых домов. И влиться в их ряды какой-нибудь фирме, заработавшей на торговле обувью или оргтехникой приличные (по их понятиям) деньги и решившей их приумножить возведением пары многоэтажек, навряд ли выйдет. Войти на этот рынок непросто, а выйти, если вход был удачным, нет смысла.

И упомянутый застройщик имеет право отказаться от льготы (п. 5 ст. 149 НК РФ), подав заявление в налоговую инспекцию по месту своего учета не позднее 1-го числа того квартала, в котором он думает начать работу без ее применения. При этом передавать квартиры дольщикам, начисляя НДС от установленной договором стоимости квартиры, он будет должен, как минимум, год.

Что в этом случае будет?

Сколько это займет времени — месяц, полгода, или больше, сказать трудно. Однако все это время он будет нести определенные затраты.

Согласно сложившейся схеме (которая идет поперек и здравого смысла, и действующей редакции Закона № 214-ФЗ, и множеству других законодательных и нормативно-правовых актов) затраты самого застройщика подлежат отражению на балансовом счете 20 (хотя иногда предлагают и счет 26). А затраты, принятые им от остальных участников процесса строительства (генерального подрядчика, технического заказчика и др.) — на балансовом счете 08.*

*Вот уже 15 с лишним лет никак не могу получить внятного ответа на вопрос: — Ну почему затраты на возведение оборотного актива (многоквартирного жилого дома, в котором все помещения изначально предназначаются для передачи другим лицам) необходимо отражать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»?

Для получения разрешения на строительство необходимо иметь результаты инженерных изысканий выделенного под застройку земельного участка, проектную документацию и другие документы, предусмотренные ст. 51 ГСК РФ.

Проведение инженерных изысканий, равно как и разработку проектной документации, застройщик должен будет заказать в специализированных организациях, имеющих право на их осуществление.

Получение результата работ (изыскательской и проектной документации)) он должен будет отразить записями:

• Дебет счета 08 Кредит счета 60 — получены результаты проектно-изыскательских работ;
• Дебет счета 19 Кредит счета 60 — НДС, предъявленный изыскателем (проектировщиком).

Если застройщик не отказался от льготы по НДС, то сумму предъявленного ему налога он должен включить в затраты (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

При отказе от льготы сумма предъявленного налога может быть принята к вычету (п. 2 ст. 171 НК РФ). При этом (п. 1.1 ст. 172 НК РФ) предъявленный налог можно принять к вычету как непосредственно в периоде (квартале) приема результата работ от изыскателя (проектировщика), так и в течение последующих трех лет. Кроме того, застройщик имеет право на частичное принятие к вычету предъявленного ему налога (Письмо Минфина России от 04.09.2018 № 03-07-11/63070).

Если застройщик уже привлекает денежные средства дольщиков с условием их размещения на счетах эскроу (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ), то все финансирование строительства производится за счет его собственных оборотных средств, и банковских кредитах.

Поэтому нельзя называть деньги дольщиков, поступающие на специальные счета в уполномоченный банк (или банки), а не застройщику, целевым финансированием, равно как и считать их предварительной оплатой, никак нельзя. Таким образом, в период возведения дома у застройщика не возникает обязанности в начислении НДС. Есть только право в принятии предъявленного ему налога к вычету, воспользоваться которым он может и позже.

Точно таким же образом, при принятии результата работ от генерального подрядчика, и услуг, оказанных техническим заказчиком, можно держать на счете 19 предъявленный ими НДС, вплоть до завершения возведения дома. А если еще, допустим, какая-то часть материалов, необходимых для строительства, будет приобретаться также застройщиком, и передаваться подрядчикам, как давальческое сырье, то к моменту завершения стройки и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию на счете 19 может накопиться весьма внушительная сумма налога.

Тут нужно обратить внимание, что данное разрешение никоим образом не означает, что застройщик выполнил свои обязательства перед дольщиками и должен каким-то образом определить полученный доход. Получение его лишь свидетельствует о том, что возведение строительство дома закончено, и все работы предусмотренные разрешением на строительство и проектной документацией, выполнены (п. 1 ст. 55 ГСК РФ).

И передача квартир дольщикам может начаться только после получения данного разрешения (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

И вот здесь уже, на дату подписания приемопередаточного акта с дольщиком, застройщик будет обязан начислить НДС, указанный в конкретном договоре участия в долевом строительстве. Также он имеет право принять к вычету в данном квартале ту сумму налога на добавленную стоимость, которую посчитает необходимой.

Совершенно ясно, что сумма налога, начисленного при передаче квартир дольщикам, а также при продаже квартир, на которые ДУДС в период строительства заключить не удалось, будет существенно выше, чем сумма накопленного на 19 счете.

Но, вероятнее всего, еще не закончив с одним домом (или проектом), застройщик уже приступит к работам по возведению следующего дома (или проекта). А это опять новые затраты и новый предъявленный НДС.

Таким образом, отказавшись от сомнительной льготы по освобождению от НДС услуг застройщика*, можно, при грамотно выстроенной схеме работы, платить в бюджет относительно небольшую сумму налога на добавленную стоимость, равно как и уменьшить сумму налога на прибыль.

*И все-таки в каком действующем законодательном или нормативно-правовом акте дано определение, что такое «услуги застройщика»?

Автор, естественно, не призывает всех застройщиков прямо сегодня бежать в налоговую и подавать заявление об отказе от льготы. Но вот подумать, посчитать и, возможно, прийти к выводу, что такой вариант будет выгодным.

Льгота по ндс в строительстве

Материал помещен в архив

ИСЧИСЛЕНИЕ НАЛОГА НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ В 2013 ГОДУ

Объект обложения налогом на добавленную стоимость

В соответствии с п.1 ст.93 Налогового кодекса РБ (далее – НК) объектом обложения НДС признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь.

Таким образом, объект обложения НДС в строительстве – обороты по реализации на территории Республики Беларусь строительных работ, иных услуг, а также товаров (в т.ч. материалов в отдельных случаях).

Так, в соответствии с п.20 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10), передача материалов заказчика подрядчику для производства работ не является реализацией материалов.

От редакции «Бизнес-Инфо»

С 24 апреля 2013 г. следует руководствоваться Инструкцией № 10 в редакции постановления Минстройархитектуры РБ от 22.12.2012 № 38.

С учетом норм Инструкции № 10 и Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина РБ от 29.06.2011 № 50, передача материалов заказчика подрядчику отражается в учете по дебету счета 07 «Оборудование к установке и строительные материалы», субсчет «Строительные материалы, переданные в переработку на сторону», в корреспонденции с кредитом счета 07, субсчет «Строительные материалы».

Пунктом 18 Инструкции № 10 в целях формирования стоимости объекта строительства материалами заказчика признаются материалы:

• приобретенные инвестором, заказчиком либо по их поручению инженерной организацией;

• переданные подрядчику для производства работ на объекте строительства без перехода прав собственности на них;

• предусмотренные в перечнях к сметным нормам на производство строительных работ.

Материал заказчика, полученный генеральным подрядчиком и переданный субподрядчику для производства строительных работ на объекте заказчика, является материалом заказчика.

Материал, приобретенный генподрядчиком и переданный субподрядчику, не является материалом заказчика.

Следовательно, не облагается НДС передача материалов заказчика на всех этапах строительства. Если материалы приобретал генподрядчик, субподрядчик, то их передача другим участникам строительства облагается НДС. При этом необходимость исчисления НДС не зависит от того, где эти материалы будут использоваться: на объекте жилищного фонда или ином объекте.

Генеральный подрядчик передал подрядчику полученные от заказчика материалы. Объект налогообложения не возникает. Оборот по передаче материалов не отражается в налоговой декларации (расчете) по налогу на добавленную стоимость (далее – налоговая декларация по НДС).

Подрядчик приобрел материалы для строительства объекта жилищного фонда и передал их субподрядчику. Передача материалов облагается НДС и отражается в налоговой декларации по НДС.

Заказчик производит стройматериалы и передает их генподрядчику. Передача материалов не признается объектом обложения НДС.

Льготы по налогу на добавленную стоимость

Подпунктом 1.12 п.1 ст.94 НК определено, что от налогообложения на территории Республики Беларусь освобождаются обороты по реализации объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок по перечню таких работ, утверждаемому Президентом РБ. Такой перечень утвержден Указом Президента РБ от 26.03.2007 № 138 «О некоторых вопросах обложения налогом на добавленную стоимость» (далее – Перечень № 138).

Строительство и ремонт объектов жилищного фонда

Льгота по НДС применяется только в отношении работ, поименованных в Перечне № 138. Если строительная работа на объекте жилищного фонда не указана в Перечне № 138, оборот по ее реализации облагается НДС по ставке 20 %.

Если стоимость материалов включена в стоимость работ, она освобождается от НДС в составе оборота по реализации работ.

Физическое лицо заключило договор со строительной организацией на установку оконных блоков в жилом доме индивидуальной застройки.

Если отдельный договор заключен на приобретение оконных блоков, а другой на их установку, то облагается НДС стоимость оконных блоков, а работы по их установке освобождаются от НДС. Если составлен один договор на установку блоков (стоимость работ включает в себя и стоимость оконных блоков), то НДС в данном случае не исчисляется и строительной организацией стоимость изделия и работ по установке должна предъявляться без НДС.

В случае когда строительные работы сопровождаются установкой оборудования, оборот по реализации оборудования облагается НДС.

Так, п.31 Инструкции № 10 установлено, что наименование и стоимость смонтированного (установленного) оборудования, подлежащего включению в состав затрат по строительству, указываются в актах сдачи-приемки выполненных работ за итогом стоимости выполненных работ (справочно). Стоимость оборудования в объем подрядных работ не включается, т.е. стоимость оборудования не может быть освобождена от НДС в составе стоимости работ.

Согласно Перечню № 138 освобождены от НДС:

• подготовка и выдача исходно-разрешительной документации на строительство, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт и благоустройство;

• предпроектные, проектно-изыскательские работы, выполняемые по договорам подряда (субподряда);

• научно-исследовательские, экспериментальные и опытные работы по осуществлению проектных решений;

• проведение экспертизы проектно-сметной документации.

Реализация проектно-сметной документации на строительство жилого дома рассматривается как реализация товаров. Следовательно, при реализации проектно-сметной документации (товара) производится исчисление и уплата НДС по ставке 20 %.

Если объект жилищного фонда содержит встроенные нежилые помещения, то объектные сметы должны составляться отдельно для жилых частей зданий и этих объектов. Однако учитывая то, что нормативными актами разрешается составление одной объектной сметы с выделением за ее итогом стоимости жилой части здания и стоимости встроенных или пристроенных объектов, проектные организации обязаны при передаче результатов работ по проектированию прилагать справку (расчет) о соотношении жилой и нежилой частей в разрезе соответствующих объектов строительства.

Соответственно определение освобождаемого от НДС оборота по реализации работ, поименованных в пп.6, 7, 9, 11-13 Перечня № 138, производимых в жилых частях здания со встроенными и (или) пристроенными нежилыми частями, осуществляется на основании справки (расчета).

Определение освобождаемого от НДС оборота по реализации работ, поименованных в пп.1-5 Перечня № 138, производится в части стоимости таких работ исходя из удельного веса площади жилых помещений в общей площади конкретного объекта. Если на этапе выполнения работ информации о соотношении жилой и нежилой частей здания не имеется, льгота не применяется. Впоследствии при наличии такой информации строительная организация вправе сделать перерасчет суммы НДС, отразив соответствующие сведения в налоговой декларации по НДС, представляемой за текущий налоговый период.

При строительстве объектов инженерной инфраструктуры от НДС освобождаются работы по строительству сетей и сооружений в доле, обеспечивающей целевое использование объектов жилищного фонда, которая определяется проектной организацией пропорционально проектным нагрузкам по воде, газу, теплу, электроэнергии и другому и представляется заказчику в виде справки (расчета).

При строительстве объектов транспортной инфраструктуры от НДС освобождаются работы в части, обеспечивающей целевое использование объектов жилищного фонда, которая определяется проектной организацией исходя из удельного веса общей площади жилой части жилых домов в общей площади всех объектов строительства.

При выполнении работ по строительству, капитальному (текущему) ремонту здания только на нежилой его части необходимо исчислить НДС.

Вознаграждение заказчика (застройщика) при строительстве объектов жилищного фонда со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями применяется в части, приходящейся на стоимость жилой части данного объекта.

При определении, что относится к жилищному фонду, при осуществлении работ по строительству объекта следует руководствоваться проектной документацией либо информацией, содержащейся в соответствующих решениях органов государственного управления относительно предполагаемого объекта строительства (исходно-разрешительная документация на строительство), если выполняются предпроектные и тому подобные работы, т.е. проектная документация еще не разработана. При выполнении ремонтных работ необходимо руководствоваться документами, выданными в отношении данного объекта территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Освобождение от НДС согласно Перечню № 138 применяется как при наличии сводного сметного расчета стоимости строительства (при новом строительстве и капитальном ремонте), так и на основании иной сметной документации (ведомости сметной стоимости строительства объектов, входящих в пусковой комплекс; объектной сметы; локальной сметы (ресурсно-сметных расчетов); ведомости объемов и стоимости работ и др.).

При применении льготы целесообразно руководствоваться:

• Указом Президента РБ от 29.11.2005 № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений».

О применении застройщиком льготы по НДС

Т. М. Медведева, эксперт журнала

Подпунктом 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ предусмотрено освобождение от обложения НДС услуг застройщика, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ 1 . Исключением являются услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. Налоговым кодексом это понятие уточнено. Данное уточнение допускает неоднозначное его толкование, что, естественно, вносит в налоговые правоотношения определенный диссонанс.

Определимся с понятиями

Прежде чем анализировать налоговые нормы, напомним основные понятия, без которых не обойтись при рассмотрении обозначенного вопроса. Напомним, согласно п. 1 ст. 11 НК РФ понятия и термины из других отраслей законодательства могут использоваться для целей налогообложения тогда, когда иное значение этих терминов не установлено в самом Налоговом кодексе. Как известно, порядок заключения договора участия в долевом строительстве регулируется положениями Федерального закона № 214-ФЗ. Подпункт 1 п. 4 ст. 4 данного закона гласит, что договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

В силу ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме (или ином объекте недвижимости), строящемся (создаваемом) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Названные объекты подлежат передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. При этом проектная документация согласно ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ должна содержать информацию:

– о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также технические характеристики указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией (п. 5);

– о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом (п. 6);

– о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства (п. 7). В пункте 2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию 2 указано, что объекты строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:

– объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов 3 ;

– объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения).

При этом к объектам производственного назначения на основании п. 1.3 Рекомендаций 4 относятся объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства (в том числе в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и в связи, в строительстве, торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении), а также предприятия бытового обслуживания населения. А пункт 1.4 названного документа гласит, что объектом строительства считается каждое отдельно стоящее здание или сооружение, на строительство, реконструкцию или расширение которого составлен отдельный проект. На основании приведенных определений, пожалуй, можно утверждать, что объектом производственного назначения следует признать отдельно стоящее здание или сооружение, функционирующее в сфере материального производства.

С учетом этого нежилые (офисные и торговые) помещения, расположенные на первых этажах в многоквартирных жилых домах, в смысле изложенных положений гражданского законодательства в сфере строительства не подпадают под определение объекта производственного назначения. Кроме того, договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносит денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства. То есть договор долевого строительства возникает тогда, когда ведется строительство отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте.

При строительстве же объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Закон об инвестиционной деятельности 5 и определенные нормы Гражданского кодекса (Постановление ФАС ПО от 24.05.2012 № А55-6409/2011). Иными словами, законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве.

В частности, застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса), тогда как застройщиком при долевом строительстве (в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ) может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство (Постановление ФАС ПО от 10.05.2011 № А06-5101/2010 6 ). Принимая во внимание изложенное, можно сделать вывод, что застройщик вообще не вправе заключать договор долевого строительства и привлекать денежные средства дольщиков для возведения объектов производственного назначения.

Льгота по НДС для застройщика

В части налогового законодательства ситуация складывается следующим образом. Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве не облагаются НДС. Из этого правила есть исключение – под данную льготу не подпадают услуги застройщика, связанные со строительством объектов производственного назначения. И указанная норма (до внесения в нее уточнения) практически беспрепятственно со стороны контролирующих органов позволяла застройщикам применять эту льготу в отношении объектов долевого строительства в виде нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, что отчасти обусловлено п. 1 ст. 11 НК РФ, в силу которого понятие объекта производственного назначения трактовалось исходя из вышеприведенных определений.

В последствии Федеральным законом от 19.07.2011 № 245-ФЗ пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ был дополнен абз. 2, уточняющим, что следует понимать под объектами производственного назначения для целей налогообложения. В частности, таковыми в соответствии с внесенным дополнением признаются объекты, предна­значенные для использования в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг. Как видим, данное уточнение не конкретизирует, о каком именно производственном объекте здесь говорится: расположенном отдельно или являющемся неотъемлемой частью многоэтажного жилого дома – нежилом помещении на первых этажах многоэтажного жилого дома (например, офисе, магазине, медицинском центре и т. д.).

Новым абзацем, по сути, лишь установлен критерий, которым налогоплательщику должно руководствоваться при квалификации того или иного объекта долевого строительства в качестве производственного объекта для целей применения льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Иными словами, по замыслу законодателей определяющим фактором при решении вопроса о применении указанной налоговой льготы является то, для каких целей используется этот объект, а не где и как он расположен.

То есть тот факт, что нежилые помещения, расположенные на первых этажах многоквартирного дома (бесспорно представляющие собой объект долевого строительства) и не входящие в состав общего имущества (в силу положений Федерального закона № 214-ФЗ), не являются отдельно расположенным объектами недвижимости для целей применения рассматриваемой льготы, в настоящий момент не играет абсолютно никакой роли. Что, в общем, справедливо, поскольку порядок налогообложения и возможность применения налоговых преференций должны определяться прежде всего экономическим содержанием операции, а не зависеть от формулировок определений, приведенных в смежных отраслях права. Именно это обстоятельство, по всей видимости, позволило официальным органам определиться с порядком применения вышеназванной нормы, предусматривающей возможность освобождения от НДС, в отношении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Забегая немного вперед, отметим: и Минфин, и ФНС выпустили разъяснения, в которых высказали единый подход к решению обозначенной проблемы.

Эволюция позиции чиновников

Вопрос о порядке применения застройщиком льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, неоднократно становился предметом изучения контролирующих органов. Изначально Минфин высказывал мнение, что услуги застройщика, оказываемые по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, имеющего встроенные торгово-офисные помещения, кафе и подземную стоянку, предусмотренные планировкой такого дома, подлежат освобождению от обложения НДС (Письмо от 24.05.2011 № 03-07-10/09), уточняя при этом следующее: пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ применяется в отношении договоров участия в долевом строительстве, предметом которых являются многоквартирные жилые дома, в том числе имеющие встроенные офисные (нежилые) помещения и подземную автостоянку, предусмотренные планировкой этих домов.

Вознаграждение за услуги застройщика, оказываемым при таком строительстве, по мнению финансового ведомства, подлежит освобождению от обложения НДС в полном объеме (Письмо от 27.07.2011 № 03-07-10/13).

Кроме того, Минфин подчеркнул: НДС в отношении услуг застройщика, оказываемых при строительстве офисных помещений (полагаем, речь в данном случае идет о строительстве так называемых бизнес-центров), исчисляется в общеустановленном порядке. Иными словами, до внесения в названную норму уточнения финансисты распространяли ее действие в полном объеме на застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов со встроенными офисными и торговыми помещениями.

В то же время дополнивший пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ абзац, на наш взгляд, нельзя расценивать как некое откровение для целей применения данной нормы. Собственно, и раньше было ясно, что в качестве объекта производственного назначения в смысле упомянутого подпункта надо было рассматривать объект, который используется в предпринимательской деятельности в целях извлечения дохода, то есть в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). Однако отсутствие в рассматриваемой норме абз. 2, а также п. 1 ст. 11 НК РФ в совокупности с приведенными выше положениями гражданского законодательства, по всей видимости, способствовали тому, что чиновники демонстрировали по отношению к налогоплательщикам определенную лояльность.

В настоящее время Минфин по понятным причинам придерживается в отношении рассматриваемого вопроса иного мнения, отличного от того, что было высказано ранее. Суть разъяснений финансистов такова. Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, которое передается участнику долевого строительства и входит в состав указанного дома или объекта недвижимости (п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ). Льгота, установленная пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, распространяется только на услуги застройщика, которые предусматривают в рамках договора долевого строительства передачу его участнику жилых помещений в многоквартирном доме, тогда как в части стоимости услуги застройщика, оказыва емой при строительстве нежилых помещений в многоквартирном доме, освобождение от обложения НДС не применяется (письма Минфина России от 15.08.2012 № 03-07-10/17, от 26.06.2012 № 03-07-15/67, от 14.02.2012 № 03-07-10/03).

При этом финансисты отмечают, что данный вывод справедлив в ситуации, когда эти нежилые помещения передаются дольщикам для дальнейшего их использования в сфере материального производства. В Письме ФНС России от 16.07.2012 № ЕД-4-3/11645@ 7 также содержится вывод, что услуги застройщика при передаче таких нежилых помещений не подпадают под действие налоговой льготы, установленной в пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Заметим, названое письмо практически слово в слово дублирует разъяснения коллег из финансового ведомства.

Принимая во внимание единую точку зрения контролирующих органов в отношении рассматриваемого вопроса, застройщик теперь может точно просчитать последствия своих действий. Здесь также уместно отметить следующее. Несомненно, прежняя позиция Минфина относительно порядка применения пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ была более лояльна по отношению к застройщикам, тогда как нынешние разъяснения даны отнюдь не в их пользу.

Поэтому застройщикам необходимо обратить на них пристальное внимание. Также им, возможно, придется внести поправки в расчеты по НДС, поскольку абз. 2 названного подпункта, послуживший, по сути, отправной точкой для изменения позиции чиновников, действует с 1 октября 2011 года. Впрочем, каких-либо указаний на этот счет в упомянутых выше письмах не содержится. В то же время, полагаем, застройщикам целесообразно заранее узнать позицию по данному вопросу налогового органа по месту их регистрации.

Внимание: есть исключение

Несмотря на смену позиции в части применения застройщиком при строительстве многоквартирных домов со встроенными офисными и торговыми помещениями упомянутой льготы по НДС, Минфин все же не настаивает на неправомерности ее применения в отношении абсолютно всех нежилых помещений, возводимых при строительстве многоквартирных домов.

В частности, в письмах от 04.05.2012 № 03-07-10/10, от 23.03.2012 № 03-07-10/06 финансисты пришли к выводу, что услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, которые предусматривают передачу физическим лицам машино-мест в подземной автостоянке для личных (или семейных) нужд, не облагаются НДС. И подобное разграничение Минфином нежилых помещений – на те, что предназначены для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), и те, что будут использованы в личных, семейных нуждах, – свидетельствует о том, что не месторасположение помещения, а его дальнейшее предназначение определяет порядок применения льготы по НДС (что лишний раз подтверждает мнение автора, высказанное на этот счет).

Льгота по ндс в строительстве

Сметная документация на строительство объекта изначально была рассчитана без учета льгот по НДС. Через несколько месяцев после начала строительства проектная организация выдала справку о соотношении жилой и нежилой частей по объекту по некоторым сметам.

Должны ли быть внесены изменения в локальные сметы и сводный сметный расчет стоимости строительства? Как правильно составлять акт формы С-2а?

Перечень работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок, обороты по реализации которых на территории Республики Беларусь освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость, утвержден Указом Президента Республики Беларусь от 26.03.2007 № 138 «О некоторых вопросах обложения налогом на добавленную стоимость», в редакции от 13.05.2013 № 219.

В целях применения освобождения от обложения НДС работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда по перечню № 138 МНС и Минстройархитектуры опубликовали письмо от 23.10.2007 № 2-1-8/670/11-2-16/419 «О применении отдельных норм Указа Президента Республики Беларусь от 26 марта 2007 г. № 138 «О некоторых вопросах обложения налогом на добавленную стоимость».

Согласно п. 5 указанного письма в случае размещения в жилых зданиях встроенных и пристроенных объектов объектные сметы должны быть составлены отдельно для жилых частей зданий и этих объектов. Однако поскольку нормативными актами разрешается составление одной объектной сметы с выделением за ее итогом стоимости жилой части здания и стоимости встроенных или пристроенных объектов, при передаче результата работ по проектированию проектные организации должны предоставлять расчет (справку) о соотношении жилой и нежилой частей в разрезе соответствующих объектов строительства. Определение освобождаемого от НДС оборота по реализации работ, указанных в пп. 6, 7, 9, 11—13 перечня № 138, выполняемых в жилых частях здания со встроенными и (или) пристроенными нежилыми частями, осуществляется на основании вышеуказанной справки (расчета).

Однако такое разделение на жилую и нежилую части объекта за итогом локальной сметы и, соответственно, за итогом акта выполненных работ корректно только для объектов, сметная документация на строительство которых разработана в базисном уровне цен на 1 января 2006 г., поскольку при формировании текущих цен на эксплуатацию машин и механизмов в нормативах расхода ресурсов в натуральном выражении (НРР) ввиду большого количества показателей (и не только стоимостных), применяемых в расчете, и того, что не на все статьи затрат (например, на заработную плату машинистов в составе текущей цены на эксплуатацию машин) начисляется НДС, соотношение цена с НДС : цена без НДС = 1,2 : 1 не сохраняется.

Таким образом, если в рассматриваемом случае справка (расчет) о соотношении жилой и нежилой частей строящегося объекта была предоставлена после разработки сметной документации, то существующая сметная документация должна быть откорректирована в соответствии с представленными данными.

Учитывая вышеизложенное, корректировку сметной документации для объектов, сметная документация на строительство которых разработана в НРР, следует выполнять путем составления отдельных объектных смет для жилой части, гаражей и стоянок в составе объекта и встроенных и пристроенных частей. Разделение на жилую и нежилую части целесообразней производить в соответствии с проектом, а не согласно расчету (справке) о соотношении жилой и нежилой частей объекта – для более точного начисления НДС.

После внесения изменений в сметную документацию, которая является частью проектной документации, согласно п. 10 Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденное постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553, в редакции от 18.11.2011 № 1061, должна быть откорректирована и неизменная договорная (контрактная) цена на строительство объекта с заключением соответствующего дополнительного соглашения к договору строительного подряда.

Акты выполненных работ, предусмотренные договором подряда, составляются в соответствии со сформированной неизменной договорной (контрактной) ценой и графиками строительства (производства) работ.

В рассматриваемой ситуации в случае необходимости выполнения расчетов по объекту на основании имеющейся, пока не откорректированной сметной документации с учетом предоставленного проектной организации расчета можно предложить выполнять расчет путем составления двух актов выполненных работ: по методикам для объектов с льготой по НДС и без такой льготы.

Например, сметой предусмотрено выполнение следующих работ:

• кладка стен наружных кирпичных объемом 100 м 3 ;
• кладка стен внутренних кирпичных объемом 10 м 3 .

В этом случае в акты формы С-2а указанные работы будут включены следующим образом (условно принимаем, что согласно расчету (справке) проектной организации жилая часть занимает 90 %, встроенные помещения – 10 % объекта):

• по встроенным и пристроенным помещениям:
  • кладка стен наружных кирпичных объемом 10 м 3 ;
  • кладка стен внутренних кирпичных объемом 1 м 3 ;

• по жилой части объекта (цены с НДС):
  • кладка стен наружных кирпичных объемом 90 м 3 ;
  • кладка стен внутренних кирпичных объемом 9 м 3 .

Составление актов выполненных работ по объектам жилищного строительства со встроенными и пристроенными помещениями с составлением отдельных актов для жилой и нежилой частей здания позволяет корректно формировать стоимость частей объекта и вести аналитический бухгалтерский учет затрат на их строительство.

Елена Матвеева, заместитель начальника производственно-технического отдела

Что изменилось в льготах по НДС в 2019 году

1. В НК включены нормы указов, определяющих перечни отдельных видов работ и услуг, освобождаемых от НДС (ст. 118 НК–2019):

– подп. 1.2 — медицинских услуг ;

– подп. 1.3 — ветеринарных мероприятий ;

– подп. 1.12 — услуг, связанных с похоронами ;

– подп. 1.26 — работ (услуг), выполняемых (оказываемых) физическим лицам, осуществляющим ведение личного подсобного хозяйства ;

– подп. 1.32 — туристических услуг ;

– подп. 1.35 — работ по строительству, содержанию и ремонту объектов общего пользования садоводческих товариществ ;

– подп. 1.41 — работ (услуг) в области космической деятельности .

2. Из НК исключено освобождение от НДС:

— оборотов по реализации работ по созданию музейных каталогов ;

— оборотов по реализации услуг почтовой связи (например, пересылка посылок), оказываемых индивидуальным предпринимателям .

Под налогообложениеНДС по ставке 20% попадут данные работы, услуги, день выполнения, оказания которых наступил с 1 января 2019 г. .

3. Установлена льгота по НДС по операциям по приобретению республиканскими органами государственного управления услуг у нерезидентов, оплачиваемых ими за счет бюджетных средств .

Льгота по НДС применяется в отношении указанных услуг, местом реализации которых является территория Республики Беларусь. Освобождаются от налога услуги, момент фактической реализации (МФР) которых наступил с 1 января 2019 г. .

4. Для целей применения освобождения от НДС при реализации товаров (работ, услуг) плательщиками, использующими труд инвалидов, исключается требование о наличии сертификата, подтверждающего отнесение продукции (работ, услуг) к продукции (работам, услугам) собственного производства .

Льгота, как и ранее, осталась в отношении производимой продукции, работ, услуг .

5. Освобождаются от НДС обороты по реализации вновь построенных на территории Республики Беларусь гаражей, машино-мест и автомобильных стоянок (долей в праве собственности на автомобильную стоянку) не только застройщиком, гаражным кооперативом, кооперативом, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок, но и заказчиком .

6. Перечень бытовых услуг, оказываемых физлицам, которые освобождаются от НДС, стал шире. В 2019 году дополнительно предоставлены налоговые льготы по НДС в области фотографии физлиц .

7. Установлено освобождение от НДС для коммерческих организаций, включенных в реестр микрофинансовых организаций, при осуществлении ими операций по регулярному предоставлению микрозаймов физическим лицам под залог движимого имущества, предназначенного для личного, семейного или домашнего использования .

Напомним, что ранее операции по предоставлению ломбардами микрозаймов физическим лицам под залог имущества облагались НДС по ставке 20% .

8. Продлено на 2019 год действие льготы по НДС в отношении работ по технической инвентаризации (проверке характеристик) принадлежащих юридическим лицам незарегистрированных эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест и землеустроительных работ в отношении земельных участков, на которых такие объекты расположены .

Напомним, что в 2018 году данная льгота применялась на основании Указа от 25.01.2018 N 29 .

Источники:

http://www.klerk.ru/buh/articles/491530/
http://bii.by/tx.dll?d=258980
http://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a34/520481.html
http://smetnoedelo.by/assists/lgota-po-nds-ispravlyaem-oshibku-pri-sostavlenii-smet.html
http://ilex.by/news/chto-izmenilos-v-lgotah-po-nds-v-2019-godu/